每栋建筑在建设过程中因种种原因都有遗憾、缺陷之处，不可能极尽完美。建筑商对客户使用需求和物业管理的需求，在建设时不能给予关注，交付后的硬伤往往都无法改变，这些先天的缺陷将成为物业后期管理的困扰。为避免后期运行管理障碍，物业公司需要加入到前期设计、规划、设备选型、施工管理、查验物业的工作中，提出建议，使其尽可能完善。
但是，房地产建筑成本控制与产品销售定价和项目定位有关，同时也决定了项目整体设备选型、配量和品质的高低，那么有效地平衡建筑各方面的造价就很重要。如何精准投入，同时能获得客户高关注度和高满意度，让开发公司、设计人员了解客户的关注、需求和物业实用点，重视和采纳物业管理早期介入的意见，并在建筑各环节实施改善，就有很大的困难。原因很多，以下是个人意见与大家分享。
目前很多物业公司已经意识到早期介入的必要性，但是在实际操作中，却因种种原因面临困难：
4、设计单位和施工单位不重视、不理解、不支持物业管理早期介入工作；
3、拟订物业管理预案，对未来管理思路和模式进行策划、讨论，为保证达到管理指标必须在建筑物规划方案、设计阶段、施工阶段就参与决策，作用于未来项目亮点；
物业公司从客户关注点和管理及运作的角度，为开发商提出从楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。根据物业管理早期介入周期（自规划起至项目承接查验结束），制订早期介入工作计划。
在项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供参考建议，减少决策盲目性和主观随意性。
物业公司角色：充当顾问，根据项目综合性质特色，提供指标性、可行性优化意见及空间、功能分区、设备布局、设备选型等调整意见、跟踪设备安装情况提供装修相关建议。
养护、维修方面——建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用。
日常管理方面——中央监控室、设备层、管理用房、大门、总台等的设置与标准；人流通道、车辆进出和停放，保安、消防等人防、技防措施在图纸上的具体落实；垃圾容器及堆放、清运点的设置，外立面附属物预留位置及孔洞大小。
日后管理服务方面——从物业现有总量，使用人口数量、发展趋势和消费需求等出发，考虑各类商业网点和生活、娱乐设施的服务内容、服务半径、服务对象来决定这些设施配备。
建筑方面——综合考虑物业总体布局、空地、绿化开发与利用；公共活动场所与道路循环系统；房型功能构想与匹配比例，内外装修标准等，以提升物业内在价值和环境效果。
针对项目硬件及配套设置提出各项合理建议，参与项目概念设计、扩初设计、施工蓝图研讨、图纸会审等阶段的相关会议。从方便业主使用和今后物业管理的角度，针对项目总体规划设计、交通布局建议、功能分区、消防布局、泛光照明、绿化景观设计及设备配套与智能化配置等方面分别展开评估、分析，提出优化方案的可行性建议。
针对项目在日后使用功能设计方面提出各项合理建议，物业用房及配套服务用房建议、信息发布系统、智能化系统、安防及外来人员控制系统、景观灌溉系统等。
参与施工图审核，关注安装位置合理性、安全性、是否缺项漏项及设计建议是否落图。
项目的能源在写字楼物业管理开支中占有相当大的比例，任何不必要的浪费均造成管理成本的剧增。在项目节能管理方面，物业管理公司将结合后期的运营维护等成本方面进行全面考虑，对于设备的选型、选材等方面提出合理化建议。
在管理成本中系统地建议项目日后使用过程中的节能方案，包含项目管理行政节能手段、系统设计影响到的项目节能降耗即系统设计，设施设备能耗专业性分析与建议（泵、灯具、智能化控制系统等），运行及管理费开支等。
在装修设计与选材和配套方面，物业管理公司将结合以往管理服务经验，提出符合本项目的最佳建议与方案。
物业公司角色：销售助理。销售配合期的工作重点是销售现场的具体服务接待并组织销售服务物资的配置与采购；对销售现场进行布置或提供布置建议；培训销售人员物业管理相关知识；签订物业临时管理规约和前期物业服务合同；配合销售（客户有关物业管理的咨询）。
竣工验收是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程设计文件所规定的要求，具备了使用或投入的条件。由建设单位、施工单位、物业公司、政府工程质量监督部门等共同进行。
物业承接查验依据为住房和城乡建设部颁布的《物业承接查验办法》。建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
实施承接查验的物业公司，应当具备满足《物业承接查验办法》要求：物业公司组织相关技术人员组成验收小组，协助地产商完成竣工验收及细部检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间；验收小组须制订统一验收标准（详见《新建物业接管验收指引》）；验收小组须准备竣工验收的表格资料，现场做好详细记录，如：房屋接管验收表、室内接管验收遗留问题统计表、公共配套设施接管验收遗留问题统计表、机电设备接管验收表、机电设备接管验收遗留问题统计表；物业公司应了解工程建设的各个环节，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇总后提交地产公司。
物业承接查验的顺序为：确定物业承接查验方案；签订物业承接查验协议；移交有关图纸资料；查验共用部位、共用设施设备及业主专有部分；确认现场查验结果；解决查验发现的问题；办理物业交接手续。
现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业按《物业承接查验办法》, 移交有关资料。物业服务企业应当自物业交接后30日内，持文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续。
建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
2、消防电梯轿厢尺度明确（比较客梯要宽和高）及规范化。
3、配套设施（商务餐厅、水站等）占地规范化，如物业管理用房在《物业管理条例》中有明确规定。
早期介入管理对开发商和物业公司具有双赢性，但目前早期介入并没有成文的法规作为支持。如果将早期介入管理纳入制度化、规范化、程序化的轨道，则能使开发商由被动接受到积极选择此种管理模式，从而使开发商和物业公司真正达到双赢。
由于现代建筑的设计、技术性强，所使用的材料、设备科技化程度高，早期介入工作是一项集专业性、复杂性于一体的综合工作，其中许多工作专业化程度较高，一般物业公司缺乏相关专业人员。若可以在大学专业课中添加物业管理早期介入的课程，使本专业的学生所学的专业知识直接同现实工作接轨，就能达到学有所用，保障人才专业化。
（一）地上平面流线：交通流线组织、出入口和停车场设置是否符合规范要求；交通组织是否顺畅、合理，保证人流通道的通达性，原则满足不交叉、宽度满足消防需求；车行道及停车库（场）出入口是否影响地面交通及人行安全，并符合规范规定；道路宽度、坡度、扑救场地、回车场是否符合规范要求；无障碍设计是否符合规范要求；周边环境交通流线对项目影响的分析和应对；毗邻项目分析；市政道路与项目接入口分析；项目人流测算，车辆测算，评估进出口等配比（每人20平方米）。
（二）地下平面流线：地下车库的墙面、顶面、地面的设计应由专业停车管理公司进行设计；车辆出入口数量符合规范（大于50个车位，出入口不得少于两个，大于500个车位出入口不得少于三个；建议车库出入口尽量贴近市政路。出入口宽度不得小于7米）；要合理分别设置写字楼人、车出入口，实行人车分流管理；合理设计货运通道及卸货平台位置；合理设计商业客户物流及垃圾通道；车库（场）出入口有减速坡、防滑槽和道闸；物业配套（ 物业仓库、便利店、书吧、商务餐厅、快递中心、水站、会议室、汽车美容等）位置、面积确定。
（十）卫生间：排风量/排风位置；泛水高度；蹲坐比例；舒适度——卫生间配置空调系统；异味问题；洁具选取（图2）；公共照明（暖色调灯光使用、隐藏式安装T5照明灯、照明灯具按功能分路设置、独立照明开关便于人员开启管理）。
（十一）给排水——水箱设置。1、给水系统设计安装水锤消音器，解决水压不稳管道内存在空气的问题。2、大厦二次供水系统在设计时通常只考虑满足供水需求即可，而物业公司在后期管理中更多的是维修的便捷和应急需求。应考虑极大满足项目的实际需求，如设计增加双腔水箱（图3）、扬程和流量选型匹配等。
（十二）标识系统。现代标识、标牌导向系统是环境中静态的识别符号，作为写字楼、办公场地，醒目的标识分布牌系统能准确为大家提供便捷服务，树立了企业良好的形象，也为工作带来了高效。
（十三）智能化系统。设计原则：技术先进、功能齐全、性能稳定、节约成本，并综合考虑施工、维护及操作的因素，为今后的发展、扩建、改造等留有扩充的余地，系统具有科学性、合理性、经济性、可靠性、安全性与开放性。智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化写字楼建设。各系统根据定位进行系统选择。设备选型应考虑市场畅销和升级空间。软件应具有升级的可持续性。
在工程早期介入过程中，对施工现场中发现的问题（特别是隐蔽工程）及时形成报告及召开专题会。譬如：房间幕墙框架密封不好导致大面积渗水（图4）。
早期介入过程中，施工单位常规进行设备安装或装饰时，不考虑成品的保护，造成项目投入使用时出现很多损坏情况。物业公司初期建议开发公司对成品进行保护，做到垃圾日产日清，避免更大面积的污染和损坏，给日后运营管理造成不必要的负担。
物业管理早期介入对于开发商、物业公司和业主三方来说，都有着积极的作用。既提升开发商品牌的高度，又保证物业公司日后管理的质量，还大大提升了客户的满意度。物业管理早期介入虽然具有许多优势，但是基于很多物业公司本身的专业水平不高或者在开发商面前未受到重视，需要我们广大的物业同行一起探索、研究和完善，才能发挥其最大作用。
(作者为河南楷林物业管理有限公司总经理；编缉/练均华，英国特许房屋经理学会亚太分会前任主席）
（文章来源于现代物业杂志）
原载于《现代物业·新业主》2015年第5期/总第324期，本文原标题《商务写字楼项目物业早期介入》
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