导读：关于封阳台，有法官解释：“物权高于“整体美观”，业主基于“物权”而享有的居住利益应得到优先保护。”但是，如果仅只强调和放大专用权的那一部分，不仅阳台，连走道、承重梁、隔水层等，都有可能被业主在专有权名义下随意处置。

2017年5月11日，位于云南省昆明市穿金路的中产·风尚中心小区5户人家阳台发生垮塌，5月16日，昆明市盘龙区住建局召开新闻通气会，通报中介绍了独立调查专家组的组成和现场调研分析以及各种科学检测鉴定结果，得出事故的基本成因是“（第）13层人为埋设直径20毫米线管，导致阳台板悬挑钢筋被切断，降低了阳台板的承载能力致使13层阳台坠落，最终导致12-9层由于上部阳台板的坠落，对以下各层阳台形成冲击荷载，超出了各层阳台板的极限承载能力，各层阳台因此坠落。”同时媒体报道中特别转发了专家的告诫：市民在房屋装修、改造时，千万不能随意改变房屋结构，譬如开洞、破墙；在使用方面，不能超过设计规范的规定。

这件事情的全部过程，相关舆论没有提及对物业管理的任何一句责难和追究，当然我的本意也并非认为对这样严重的事故物业管理单位具有法定的责任，但是我们应该从中寻找一些专业方面的技术必然和历史关联，看看我们的错误还有哪些被人忽略了。

2008年，多家媒体以“不许业主封阳台物业败诉 省高院：物权高于‘小区整体美观’”为题，转载了来自《现代快报》的报道。报道中说，江苏南通天安花园小区业主朱女士因生活起居遇到的客观困难“下雨阳台有积水，房子靠马路噪音大灰尘多”，因此特意重新安装了封闭阳台。物业管理公司在各种阻止无效以后，拿出与朱女士签署的明确记载有“不得封闭阳台、改变立面”的协议和公约向法院起诉，朱女士承认协议的同时，抗辩理由是“房子是我买的，我在自己家阳台上安装，怎么就不行了呢？”这样的理由正值《物权法》颁布实施的背景，得到了法院的支持，判决物业管理企业败诉。

媒体援引江苏省高院有关法官的解释说，有3个要点判决物管败诉，其一是格式条款不能限制“物权”，朱女士是这套房子的所有权人，阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，朱女士享有专有所有权。其二是封闭阳台没有损害他人利益。其三是物权高于“整体美观”，业主基于“物权”而享有的居住利益应得到优先保护。

我不能说因为将近十年前江苏的“蝴蝶效应”，就导致了今天昆明住宅小区里面有阳台垮塌，但是在侧重判例的我国，类似江苏的这个判决在其他地方也不断出现，在客观上带来的后果，的确可以给我们很多的反思。

其一，就阳台的封闭改装而言，是否一定属于专有权？阳台的改装至少可能触及建筑上的三层意义：一是外立面的共有权；二是结构尤其是承重结构的共有权；最后才是隔离后的使用功能上的专有权。如果仅只强调和放大专用权的那一部分，不仅阳台，连走道、承重梁、隔水层等，都有可能被业主在专有权名义下随意处置。

其二，“封闭阳台并没有损害他人利益”只是一个主观假设，并不是客观的必然。要使主观愿望变成客观事实，必须有严格的制度保证。物业管理对可能造成损害全体业主共有权的行为行使必要的监督，就是制度保证的一环。当然，物业管理单位直接用禁止的手段而不是协助业主解决困难是否过于简单粗暴可以另文讨论，即便物业管理只能通过禁止封闭改造阳台的方式履行监督职责，不仅情有可原而且有法可依，因为住建部门同样有相关的禁止和限制。

其三，物权高于“整体美观”，业主基于“物权”而享有的居住利益应得到优先保护。这个观点反映了法院在审理这类案子时，在《物权法》刚刚实施的当年，就具备了引领社会认识和接受物权意识的高度。遗憾的是，住宅小区当中的异产毗连关系并没有得到建筑界和法律界清晰的梳理和鉴定，“建筑物区分所有权”理论甚至都没有公开的、大范围的、高规格的正式开展论证或辩论。所以即便是在今天放一回马后炮，我们也找不到权威的理论来证明当初江苏法官的判决违背了法理，但是，“整体美观”却掩盖了“整体安全”。

最后想说的是，专家的“告诫”，是对那些愿意接受告诫的市民才有用的，对物管公司的劝阻长期采取对立态度且强行动作的业主，显然告诫等于废话。正如法官所言，作出判决需充分考虑到尽可能好的社会效果，那么我们必须认识到，禁止业主独自封闭阳台正好是物业管理协助捍卫全体业主共有权这个更大的权利。可是我们今天看到的是，禁止业主私自封闭阳台这样“纯粹费力不讨好”的行为，被越来越多的物业管理人包括以优质管理为自豪的著名企业放弃，即便开发商移交时有所交代，物管也睁只眼闭只眼，本来该住建部门履行和物管企业监督的制度，现在依赖的是业主们的自觉和自祈多福了。