行政与物业服务的关系，一直以来非常的微妙。

除自持物业的物业服务以外，业主、企业行政与物业服务之间，大多是三方关系，物业服务提供常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。

为了让行政伙伴更好地评估与对标合作物业服务的水平，我们选择了八家物业服务企业，了解了目前的写字楼/商办物业服务的现状以及大家正在发力的方向。

从以往的写字楼物业服务服务反馈中，我们经常发现楼宇物业服务会因为所在城市、地段、开发商品牌的不同，物业服务费价格差异较大。

因此，通过基础物业服务筛选，也是我们平衡物业服务费与获得对标物业服务最快的方式。

基础物业服务是评估一家物业服务企业的第一步，我们通常从前台、保洁、安全秩序维护、设备管理开始建立基础对比维度。

比如：

稳中求进的金隅物业

金隅物业在北京环球贸易中心的节能与安全、客服中心等基础物业服务项目管理上，流程就非常严谨，且注重数据化决策。

1.建立系统性设备管理节能方案：自动化采集数据，自动报警，降低人工值守成本。经过智能算法，能够对室内外的参数进行调节，从而提高整个空调系统的运行效率。

PM导向的万科物业&戴德梁行——万物商企

其中，商写物业管理 PM，是对所服务的不动产公共区域提供基础服务及物业管理咨询服务。

在综合设施IFM业务中，提供工作场所空间规划、设备设施维护运行、环境管理及治理服务、空间资产管理服务、大型活动支持服务、搬迁入驻服务等。

在各地开始复工前，万物商企已于2月3日向旗下所有项目下发了《应对新型冠状病毒肺炎防疫操作手册》和《复工标准动作手册》，从企业复工前的防疫提示，到复工后人员进出写字楼、乘坐电梯、公共区域停留、办公等，制订了全流程标准化防疫措施，助力企业客户复工复产。

注重细节的金地物业——金地商服

在基础服务中注重细节，特殊时期设立快递消毒区和外卖集中放置点。对快递人员和外卖人员实施严格管理，项目外围设置统一管理区域、集中放置点，非接触领取，并提供酒精消毒。

在企业用户端，多是一对一的企业与物业服务关系，但在物业服务端，却大部分是一对多的关系。面对企业主们与员工的不同诉求，物业服务很难在群体诉求中关注并照顾到个体诉求。

因此，要让物业服务价值得到更大的发挥，很多物业服务企业除了在基础服务上更新服务理念，重服务、重体验、重人性化，在增值服务上，也不断提供特色化的服务项目，以此提升写字楼物业服务个性化水平，最大程度满足各种各样的需求。

EasyServices，是香港华润大厦客户服务部于2012年开始推出的一系列创新服务项目，其理念源自于对客户需求的深度挖掘及对客户体验价值提升的不懈追求。

香港华润大厦的EasyServices包括但不限于：

1、环保回收服务：设立环保回收箱，协助客户进行小件回收；

3、上门代收衣物送洗；

4、机票、酒店、船票、火车票、高铁票、主题乐园门票等代订；

5、为客户提供专属团购平台；

6、多项便利及多元化的免费全年性运动服务（免费提供运动羽毛球场、壁球场、乒乓球场订场以及提供多种不同类型的健体课程）；

8、代收邮件服务以协助客户处理一般信件及小型包裹；

10、与香港木棉花酒店合作，提供会议场地及会议配套设施，还提供华润大厦周边会议场地的相关资讯；

11、依托香港木棉花酒店顶层天台的优越环境，提供派对场地及派对配套服务。

另据公开信息分享，内地华润中心物业服务也曾向写字楼业户推出户内空调系统免费清洗消杀活动等各种个性化服务。

完善增值服务链的金融街物业&第一太平戴维斯

金融街物业在实施“一业为主、多种经营”的经营发展策略下，一直都在最大限度的满足用户需求。除了提供多元化的专项服务和特约服务，在拓展商务楼宇配套服务上，创立了“怡己”增值服务品牌体系。“怡己”品牌系列包含了咖啡、餐饮、收发平台、智能新零售集合平台、汽车服务等多项便民服务业务，打造了一站式商务办公生活服务链。

关注精细化服务升级的高力国际物业服务

当业主与租户对楼宇物业服务的需求不断攀升, 物业服务的范畴也会逐渐开始突破传统。如何具备全年365天24小时营运能力，不仅是用户体验需求，也是维持物业高水平运作状态的硬性标准。

不同于单一物业服务的传统维管，“大物业”管理服务范围维度更广，全面协调统筹整片开发土地，从地面到地下的公共空间、环境道路、保洁绿化、设施设备等，以及在该片地块上不同业态体量的物业管理的衔接监控工作。

2、环境的改变，比如关注二装后的甲醛含量检查，应对PM2.5，保证对大厦内空气质量的控制；

3、租户及大厦功能的改变，保持核心服务之余，与用户进行沟通，确保客户了解大厦各类配套服务，包括：日常快递接收、送餐安排、共享或私人自行车安排、门禁系统、电梯操作、节假日活动等。

在注重互联网科技发展的大环境下，物业智能服务也逐渐走向台前。

我们从已有的案例来看，智慧技术在物业服务企业应用场景中更明确，使用频率极高，带来的效益、体验非常显著。

绿城服务开发了智慧园区服务云平台——云助，以实现管理一体化、数据一体化、物联网一体化、服务一体化为目标。目前，随着系统不断地优化，云助2.0已经上线，采用了微服务的架构，把服务做成模块，就像堆积木一样，要什么服务，就不断研发服务产品，并不断地丰富、落地。

星云企服作为保利商办生态平台，整合了保利优质服务和资源，为商办业态内的企业客户提供全生命周期的商办物业运营服务。星云企服通过基础物业服务，打通企业端、员工端两大通路。包括但不限于以下体系化服务：

远洋亿家推行“服务创造价值”的经营理念。

在服务特色方面，远洋国际项目在传统物业服务的基础上推行“四季服务”，以四季变化为内容和时间节点，在客户服务触点中通过“视、触、听、闻、声”提升客户的直观享受；

根据设施设备身份电子台账，对设施设备进行全生命周期维护保养，建立标准化项目能耗模型和预测模型，形成节能管理策略。利用大数据管理巡检、养护、维修各个环节，避免传统人力管理所造成的巡检不到位、养护不及时等问题。通过EBA自动报警系统提前发现设备突发险情，缩短处理时间，能够有效降低企业损失。

此外，远洋国际中心项目挖掘客户需求，成立VIP接待小组，配合楼宇客户接待重要嘉宾，配合业主方开展空置房尊享服务，从礼仪指引、环境美化、秩序维护、设备保障等方面提供全方位服务。

在写字楼物业服务中，无论是做深做精基础物业服务，还是重点关注设施管理和资产管理，我们发现物业服务企业的专业服务特色和优势都将是自身的核心竞争力，也是企业行政心中的加分项。

原载于《现代物业·设施管理》2020年6期