近日，看到杭州市政府出台了《杭州市区老旧住宅小区物业管理改善工程实施方案》（以下简称《方案》），感到其工作思路清晰，实施目标明确，各项措施具体，推进力度强大。彰显了杭州市着力提升人民群众居住生活品质的决心和敢为人先的城市精神，以及该市所具有的社会经济发展实力。该方案有以下几点值得大家关注。

一是从总体目标和具体目标看，立足于全覆盖和全方位，以构建与杭州经济社会发展水平相适应的居住环境。《方案》提出的总体目标是力争到2011年末，杭州市区1000万平方米实施了庭院和危旧房改善的住宅小区基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制；具体目标为：通过改善工程的开展，争取老旧住宅小区实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。

二是从工作思路看，着眼于政府主导、企业和市民共同参与，以形成全面提升老旧住宅区群众居住生活品质的合力。《方案》突出了五个坚持。一是坚持属地管理，充分发挥属地街道办事处和社区居委会的组织指导作用；二是坚持突出重点，对已完成庭院及危旧房改善工程且目前尚未推行专业化物业管理的老旧住宅小区，全面建立日常物业管理长效机制；三是坚持“软”“硬”共建，将物业管理改善工程与庭院及危旧房改善工程紧密结合，实现建管改善的并举；四是坚持项目结合，做到庭院和危旧房改善工程完成一个、物业管理改善工作推进一个；五是坚持业主参与，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。

三是从具体措施看，突出于完善硬件配置和建立物业管理长效机制两个环节，以创造条件将各项目标落到实处。《方案》将完善硬件配置作为推进物业管理改善工程的前提，提出对已列入庭院及危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要从三个方面完善配置：一是划定物管区域并设置围墙，以形成相对封闭独立的管理区域；二是增加房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，以及小区消防等特种设施配备；三是补充配置或通过租赁房屋解决小区物业管理用房。对未列入庭院及危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，主要内容包括：一是增加安全防盗门和消防设施等配置；二是开展包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚（库）整饬、绿化整理、公共照明配置完善等环境整治；三是进行包括屋顶等共用部位维修整理（含平改坡）、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等房屋整治；四是开展包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管网整治。

在对老旧住宅区开展硬件设施整治改善的基础上，《方案》将工作重点转入物业管理长效机制的建立上，并突出了两个方面的指导思想：一是考虑到住户的经济承受能力和对物业管理的认知程度，将在老旧住宅区推行的物业管理定位于逐步建立“低收费、广覆盖、有补贴”上；二是在确定管理模式时，体现了政府为民办事充分尊重民意，提出了社区化准物业管理和专业化物业管理两种模式，由街道办事处征求居民意见，通过投票以多数居民家庭的意愿选择并确定管理方式。选择专业化物业管理的，通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展；选择社区化准物业管理的，则由社区公共服务工作站组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等基本服务，并由社区公共服务工作站按照杭州市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。

　 四是从政府主导看，体现于资金扶持政策和强有力的组织领导上，以保证改善工程的顺利推进。《方案》第七部分专门提出了具体的资金政策。一是列入庭改和危改工程的硬件配置费用列入改善工程专项经费。其中：环境整治涉及的费用，由市、区两级财政按1：1配套解决；房屋整治涉及的费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位承担。承担确有困难的，经提出申请及核准，由市、区两级财政按1：1配套解决；直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政按1：1配套解决；电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担；管道煤气的建设（改造）费用由市燃气集团承担；自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担。二是《方案》要求将物业管理改善专项经费列入财政年度预算，各级财政应确保资金的配套落实。三是住宅小区实行“准物业管理”的，原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变，并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴。以上各项资金的扶持力度之大可见一斑。　　

尤其应该指出的是：《方案》对老旧住宅小区实施物业管理后，困难群众物业服务费用的减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决作出了明确规定，由此将困难群体承担物业管理的费用统筹纳入了住房保障之中，为物业管理长效机制的建立铺设了道路。

在组织领导上，一是成立了市领导小组，负责改善工程的组织和领导；二是在市房管局下设办公室，具体负责工程的组织、监督和政策制订等工作；三是各区政府及所属各街道办事处建立相应的组织机构，负责实施本辖区内各项具体工作，协调有关问题；四是各级建设、规划、房管、民政、公安、城管、城管执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作；五是建立市、区、街道（乡镇）、社区四级联动机制，市政府与各区及市各相关单位签订目标责任书，实施年度目标考核；六是从宣传和舆论上加强引导，让群众了解物业管理的基本内容，理解物业管理行业运作的基本规则和标准要求，配合做好小区物业管理工作。

作为经济发达城市，杭州在老旧住宅区改造和物业管理改善上迈出了坚实的大步，这是目前我了解到的最为完善的方案。尽管有些东西经济欠发达地区现在还学不了，但是相信其示范和辐射作用将对全国老旧住宅区管理水平的整体提升产生重大与积极的影响。

（文章来源于中国物业管理杂志）