联系电话:0512-65166207
四两巧拨千斤——看物业管理在农村城市化过程中的作用
2021/2/22 9:37:54

 

去年11月在深圳第五届物业管理周开幕式暨物业管理高峰论坛上,听到宝安区区长李文龙题为“推广社区物业管理,构建平安和谐社区,为宝安城市化跃进添翼”的发言,看了“四两巧拨千斤”的专题片,很受震撼。会后,在李加林会长等陪同下,我们到宝安区作了专题调研,感受很深。

众所周知,深圳于2005年底在全国率先完成了农村城市化,在撤县建区的基础上,又将特区外的18个镇、218个行政村全面转为城市体制,27万村民全部转变为城市居民。但是,在这个没有了农村的城市,城乡二元体系还在惯性延续,一些问题突出表现在“村改居”的住宅小区上。从硬件看,落后的市政设施和脏乱差的环境严重影响了居民的正常居住和房屋出租,有的小区房屋空闲率高达50%以上;从软件看,一方面大部分居民仍然延续着原农民的思想和行为习惯,难以适应城市的生活模式,一方面由于小区疏于管理,偷抢盗等黑势力猖獗,治安形势严峻。

按照深圳市委市政府的统一部署,宝安区委区政府深入组织多层次的工作调研,决定将推进物业管理与推进城市化发展结合起来,在对“村改居”小区全面整治改造的基础上,引入市场化的物业管理新体制,以专业化物业管理的推广普及,带动基层治理结构、管理模式的变化,丰富基层的公共服务渠道和内涵,为宝安区的深度城市化发展劈开一条蹊径。

2006年3月,区政府出台了《宝安区推广社区物业管理暂行办法》及相关配套文件、工作标准和流程,确立了“政府引导、市场主导、企业运作、社会参与”的总体原则,明确了“每年推进20%、3年达到80%、争取5年内全面覆盖”的总体目标;成立了以区长李文龙为组长、区委常委、副区长刘惠玲任常务副组长的工作领导小组,办公室设在宝安区住宅局,具体负责推进工作的组织实施;出台了《宝安区推广社区物业管理暂行办法》、《完善公配设施经费补助暂行规定》、《物业管理费补助暂行规定》等一系列配套文件,将社区物业管理工作列入各级领导班子的年度考核内容,建立起多层次的目标责任制;鼓励并大力扶持社区股份公司成立物业服务企业,通过狠抓从业队伍培训和人才引进以及公司的规范运作,培植出第一批样板小区,带动全区工作的推进。

短短的两年多时间,宝安区的“村改居”物业管理工作取得了明显成效。截至去年10月底,全区共投入专项整治资金5.3亿元,其中区政府下拨的各类补助资金3.9亿元。已有380个“村改居”小区(建筑面积3590万平方米)由物业公司实施管理,占“村改居”小区总数的73%,享受物业服务的社区人口达300多万人。

物业管理的推行加快了“村改居”小区与城市的接轨,起到了四两巧拨千斤的作用,带来了六个方面的显著变化: 一是治安状况明显改善。根据抽样调查,由于强化了小区的秩序维护,实施物业管理的“村改居”小区治安案件发案率比未实施物业管理前整体下降48%,其中95%以上小区重特大案件实现零发案;二是清洁卫生显著改进。物业公司普遍实行定人定岗定期清扫和全天候保洁,每天及时清运小区垃圾,定期对小区进行消杀,组织员工清理“牛皮癣”小广告等,小区乱堆乱放、乱贴乱挂、污水横流、蚊蝇孳生的状况大为改观;三是社区环境逐步改善。随着政府投入的加大,社区文化娱乐设施、基础设施等逐步得到了完善,小区变得清净美观了;四是社区风气明显好转。随着“无毒社区”、“安全文明小区”等创建活动的开展,实施物业管理的社区居民普遍选择了健康的生活方式,全区连续四年未出现新增户籍吸毒人员,创建达标“无毒社区”131个,崇尚文明、崇尚文化、崇尚和谐成为广大居民的追求;五是物业实现保值增值。环境与设施的改善带来房屋出租率的不断提高,一些小区甚至出现租房轮候现象,租价较以往普遍上涨30%以上,租金收入让居民的钱袋鼓了起来;六是社区就业机会增多。经过几年的摸索,社区自建物业公司经营逐渐步入正规,共增加就业人员2万多人,其中约四分之一的职位为本地居民。

“村改居”小区引入物业管理新体制,既是市区政府在推进城乡二元体制转化中,推动政府职能社会化,充分发挥市场机制作用的成功尝试,也是深圳物业管理在新形势下向纵深渗透的有益探索和创新。对加快城市化的进程,促进城市物质文明和精神文明的建设,全面提升人居环境和城市管理水平都将产生积极而深远的影响。

“村改居”小区全面引入物业管理新体制在深圳宝安区取得的成功,首先是深圳市委市政府以及宝安区委区政府的的正确领导,主管部门工作的到位及相关部门的协作配合,这也折射出宝安区由管理型政府向服务型政府的巨大转变;其次是宝安区政府在工作推进中实施的一系列优惠政策。尤其是考虑到原村民对物业管理的接受需要有一个过程,区政府给予引进物业公司三年过渡期的政策性扶持,物业管理费按照每月每平方米0.80元的收费标准,居民负担和政府补贴按照第一年2:8,第二年4:6,第三年6:4的比例承担,使得物业管理得以顺利起步,并逐步为群众接受;其三是物业管理企业的尽心尽责。我们参观了深圳市鑫梓润物业管理有限公司管理的高树围小区占地面积7万平方米,建筑面积约15万平方米,现有楼房180栋,4250户,常住人口372人,暂住人口约11300人,店铺210间。公司投入了41名职工参与管理和服务,经过两年多的实践,居民对物业管理满意度高达97%,管理收费率为95%。该公司目前共管理了17个“村改居”小区,建筑面积190万平方米。平安、和谐、文明社区的创建工作和物业管理提供的综合服务已经得到广大居民的普遍认同和支持,公司对三年过渡期后小区管理经营工作的平稳过渡和延续充满信心。

正如“四两巧拨千斤”专题片指出的:如果说深圳是一艘朝着国际化、现代化城市乘风破浪前进的巨轮的话,那么社区物业管理就是它上面的一只飞轮,它的有效运转极大的带动了相关其它环节的高速和谐转动,我们也从中再次感受到物业管理在我国城市化快速发展中不可估量的强大生命力和不可阻挡的创造力。

 

(文章来源于中国物业管理杂志)

关闭