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改革开放的成果,历史性的成就——为物业管理的诞生和成长而自豪
2021/2/22 9:40:01

 

学习胡锦涛主席在纪念党的十一届三中全会30周年大会上发表的重要讲话,对其中关于“改革开放的伟大成就,是全党全国各族人民团结奋斗的结果。一切亲身经历了这30年伟大变革并贡献了自己力量的中华儿女,一切关心祖国命运的华夏子孙,都有理由为我国改革开放的历史性成就感到自豪”这句话感触最深。联系到我们的物业管理行业,这一切都是那么真实地显现在眼前。

我在1992年夏天调到建设部房地产业司工作,当时分管房地产开发处和房屋管理维修处(简称管修处)。由于1991年全国出现房地产开发的热潮,期间一些地区暴露出房地产过热等较为敏感的问题,所以调到部里的第一年,我的主要精力几乎全在开发处的工作上,基本顾不上管修处。好在当时管修处处长郑吉荣工作经验老道,对地方的情况了解较多,而处内的蔡子堔对所有的新生事物都充满热情,他们的日常工作不用我操心,而向我灌输最多的是物业管理这四个字。那时候,我真的不知道什么是物业管理。

1993年夏天,管修处提出要召开一个全国性的物业管理专家研讨会,我同意了他们的意见。会议由广东东华物业管理公司承办(时任老总是何树林),安排在番禺县的一个招待所。那时候我认识的人不多,只记得参加会议的有上海房管局副局长蔡育天、北京房管局副局长杨燕敏、深圳住宅局的杜子文处长、常州房管局郭文新副局长等十多人。管修处给我准备了一个上十页的发言稿,我在会前看了好几遍也没有搞清楚什么是物业管理,但是其中关于“物业管理是非盈利性服务行业”的一段话我不能认同,因为我觉得一个非盈利的行业是没有出路的。我从1970年到房管所工作,对住房旧体制有太多的了解。住房制度改革前,城市居民住房由政府或单位统一建设,住房产权属政府或单位所有,住房维修养护责任由政府或单位承担,居民仅支付极少的租金。由于租金水平远远低于维修管理所需要的费用,回收的租金不能维持房屋的维修,不足部分费用只能由政府或单位负担。为此,国家和单位投入大量资金建设住宅,非但不能回收建设资金,还要背负维修费补贴的沉重包袱。同时,由于维修资金的缺乏,大量公房得不到及时保养和修缮,导致破损加速,公用设备、设施损坏严重,环境容貌脏、乱、差,影响正常居住,不少住房因年久失修而成为危房,危及住户的居住安全。我直观地感到:如果物业管理在经营和盈利上不能有突破,那就没有希望。所以会议一开始,我没有念他们给我准备的稿子,直接提出了三个问题:第一,什么是物业管理?第二,中国要不要搞物业管理?第三,中国搞什么样的物业管理?我说,既然是专家研讨会,就主要听专家意见,请大家围绕这三个问题进行讨论。

会议立即进入了激烈的研讨中。深圳和广州的同志介绍了从80年代初开始,他们借鉴香港和国外物业管理的经验,由专门的企事业单位采用向住户收费的方式,对住宅区实施专业化经营型的有偿管理和服务,改变了住宅小区一年新、两年旧、三年破的状况,使得80年代以来大规模兴起的新建住宅小区管理有了造血功能,走上以业养业的道路。上海和常州等沿海城市的专家也发表了赞同的意见。但是北方地区的代表对“物业管理”的提法不能认同,他们坚持认为“房产管理”叫得好好的,为什么要用一个舶来的名词,觉得有崇洋媚外之嫌。讨论很快形成了两派意见,并且展开了激烈的辩论。

我终于搞懂了什么是物业管理!在会议结束的时候,我作了一个小结,对自己在会议开始时提出的三个问题谈了以下的认识:第一,物业管理是由专门的企业凭借专业知识和技能对住宅等物业以经营的方式实施管理,向住户提供有偿服务;第二,我们从现在开始,要在全国大力推进物业管理。因为物业管理是集社会化管理、专业性服务、市场化经营为一体的新型管理体制,和改革开放以来出现的以房地产开发的现代化生产方式建造大规模的住宅小区相配套;和住房制度改革带来私人拥有住房产权的比率日益增加所形成的产权多元化格局相衔接;改变了政府和单位直接管理物业,通过业主和物业企业建立经济关系,业主作为财产的主人,共同参与维护物业的完好,这是与社会主义市场经济体制相适应的崭新体制。我指出:叫“房产管理”还是叫“物业管理”,从名称上看其实没有什么差别,但是老的“房产管理”有太多的弊端,引入“物业管理”这个新的名称,是宣告对旧体制的改革和新体制的诞生,所以我们要在全国坚定不移地举起物业管理这面旗帜;第三,我们要搞的物业管理,是变政府和单位行政福利型管理为由企业实施社会化、专业化、经营型有偿管理和服务,变单纯房屋管理为对设施设备等的综合管理,变管理单位的终身制为签订合同的聘用制。通过实施物业管理,开创一条适合我国国情,适应社会主义市场经济体制的住宅小区管理新路。

番禺会议给我们的启发之大超出原来的预想。会后,我们马上着手起草“城市新建住宅小区管理办法”。记得提交部常务会议讨论的时候,与会人员对是否要推进物业管理的争议也很大,是侯捷部长力排众议保证了办法的通过,并且在一九九四年三月二十三日以建设部第33号部长令颁发,于四月一日起施行。“城市新建住宅小区管理办法”明确提出住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。并要求房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同。随着“城市新建住宅小区管理办法”的颁发,物业管理的第一个行政规章出台了,这在我国推进物业管理的法制化进程上应该是一个重要的分水岭。

番禺会议至今仅十五年,物业管理在中国的诞生也只有27年,但物业管理的发展速度之迅猛,覆盖规模之庞大,立法进展之全面,社会影响之广阔都是始料不及的。这也正从一个侧面应证了胡锦涛总书记在纪念党的十一届三中全会30周年大会上讲的:“改革开放是人民的要求和党的主张的内在统一,是亿万人民自己的事业”。我们的物业管理作为改革开放的成果和历史性的成就之一,就是在对旧体制改革实践的基础上,通过提出和贯彻正确的路线,又从实践的不断创新和行业发展的成就中获得前进动力,而成就为今天这个富有生命力的朝阳行业的。

 

(文章来源于中国物业管理杂志)

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