随着地产行业高速发展，无论是物业管理和地产开发，还是不动产运营和交易，或者是政府的标准制定和城市规划中，“超高层建造”都是一个高频词，超高层建筑为什么会引起专业、行业、资本、政府等层面的关注呢，因为超高层建筑在现在城市建筑群中都是标志性建筑，超高层建筑存在数量和高度直接显示城市的地位和实力，超高层建筑运营的好坏，直接影响到一个城市的形象，影响到城市的社会、经济、文化、城市规划等方面；在现阶段，超高层建筑运营到底存在哪些问题呢，我们不妨探讨一下。

传统意义上讲的不动产（建筑）运营，是指超高层建筑开发阶段完成，后期招商和物业管理的集合，招商是引进，是经济产出和投资回报，物业是服务，是成本和不动产价值持续，二者结合的是否成功，直接影响到资本投资回报；显然，这种理念和思路已不能满足现在行业发展需要，没法应对超高层不动产运营的问题和难点，我们先看看现在超高层运营存在的问题。

一、超高层建筑在运营中，经常遇到建筑空间功能规划和后期招商客户群的使用功能不吻合，这主要是超高层建筑往往是多业态大型综合体（包含高档酒店、超甲级写字楼、大型商业、高档公寓、展览区域等等），如果前期产品定位和客户群分析做的不够细致，在建筑空间功能规划方面肯定会出问题，导致后期运营困难，建筑整体体验感受影响，影响不动产投资回报。

二、超高层建筑内各系统、结构和外立面存在设计方案的缺失，存在空间得房率、系统装机容量不匹配、安全等级设置不合理等等问题，这除了对建筑产品地位不清晰外，还有对设计标准与实际应用之间差异认识不足，对开发阶段各个专业的顾问公司、设计院、设备厂商给出的方案管理能力和专业判断不足，不能很好的根据建筑定位，把各个专业方案融会贯通，识别风险，在设计阶段减少问题发生，这些问题都是未来超高层建筑运营的硬伤。

三、在设备选型和施工阶段，设备选型不准确，施工工艺的要求不能很好落地执行，导致现场运营出现故障和能耗成本高，这主要与我们在设备选型方面没能充分总结后端以往运营经验，在安装施工阶段不能严格执行施工工艺要求，调试验收没能把系统功能调试做到位有关。

四、后期运营面临客户诉求、建筑硬件配套和设备设施功能保持和持续优化的成本压力，以上看起来是三个维度，实际是一个问题，即如何应用超高层建筑空间功能和硬件配套资源满足客户使用诉求，提高不动产的投资回报。

当然超高层建筑运营遇到的问题还很多，可能是专业技术问题，可能是运营模式问题，也可能是资本投资回报问题，这里只是列举共性的难点问题，那么如何面对这些问题，我们的策略是什么，想分享一些建议，供大家参考。

首先，改变运营只是动产后端不工作的理念，因为超高层建筑是一个复杂的多业态的多客户群消费空间的大型综合体，不可能仅仅靠一些设计标准和设备堆砌来完成好的产品开发，没有完整的硬件配套产品，后期招商和物业管理会受到一定限制，甚至影响到超高层长期投资回报，这就需要从产品定位、客户群分析、设计方案论证、设备选型和技术标的规定、施工管理、调试验收、招商管理、物业管理等环节拉通，需要充分考证不动产产品未来定位，根据国家设计规范，把后端招商管理和物业管理积累的问题经验输入到不动产产品开发阶段，提前解决问题，不给不动产运营带来硬伤；例如：动线，从后端商场、酒店、写字楼的客户群工作生活习惯合理规划不同业态客户群的动线，注意客户的体验感；例如：运力，商业客户、酒店客户与写字楼客户对垂直运力的要求在时间和空间私密性方面不同的，这要求我们在垂直运力方面要做区域、电梯速度和时段控制做设计评估，在电梯选型和配重方面做合理配置；例如：机电系统容量配置，商场有服装、轻餐饮、重餐饮、影院、儿童活动区域等等，这就要求在机电系统匹配方面要结合后端物业和招商经验，不同业态在商业空间存在比例、空间结构和机电需求，协商方案实施；例如：功能房个性设置，为了增加客户体验感，会考虑设置婴儿哺乳间和残疾人卫生间和通道，为保证突发事件应急响应，会设立招商接待室、物业服务办公室、综合应急调度室等等功能区域。

其次，不断规范和优化超高层建筑群的招商环境和物业管理水平，任何建筑在交付时都难免会有问题存在，也许是交付时市场客户与当初产品市场调研有差异，也许是开发周期长，行业技术应用方面有新的突破，不管是哪一种原因，作为超高层建筑的不动产运营，为了不动产能持续得到市场投资回报，都有必要不断对超高层建筑功能维护和优化（涵盖建筑硬件系统功能维护和硬件资源配套），加强软性服务，增加客户体验感，提高超高层建筑项目整体品牌价值，切不可为了短期的NOI值，牺牲建筑功能，造成客户体验感不好，我们可以从设施周期管理、成本周期预算、客户群定位引导等方面循环渐进，形成超高层项目的不动产溢价。

再者，加大超高层建筑运营的人才培养，超高层建筑运营，涉及的专业领域和资源很广，建筑本身系统复杂，对周围环境的要求和影响较大，要求稳定和可持续性高，流动人口密度较大，对安全保障应急处理方面要求高，因此，只有先进的设施、配套硬件和管理标准是不能满足超高层建筑运营要求的，还要有良好素质和专业能力的执行团队。

最后，建议加快专业、行业、地域和资本投入的经验分享，使得超高层建筑无论是开发还是招商和物业管理，都少走弯路，少出问题产品，帮助企业资产保值增值，真正为现代城市树立品牌形象。

作者经历

佘勇---万物梁行  总工

曾就职于电力部机械设计研究所、比亚迪、富士康、江森自控、华为、卓越集团、万科物业等单位。

主要经历：

主导国内DBQ3000、DBQ4000系列起重机械控制系统开发、调试和安装验收。

主导过电池自动化生产设备（PC+PLC+伺服控制系统）开发和调试工作，提升和满足了比亚迪电池生产的品质和产能需求。

就职富士康期间，主持事业群周边工作，主导过匈牙利、印度、香港、大陆的厂区设计、建造和运营工作，统管国内外3个厂区安全、环境、工程、客户稽核、政府等对接等工作，经历过思科、朗讯、索尼、苹果、华为等公司产品迅速扩张周边保障工作。

曾就职江森自控GWS，管过华为全球数据中心、生产中心、实验室中心和研发中心，参与过华为埃及和刚果金项目需求设计，参与华为综合设施设备和数据中心运营管理标准体系建立。

在卓越集团，任机电公司、电梯公司总经理，兼物业副总，主导过CBD多项超高层建筑的设计、建造和设施运营管理工作，参加多项商写项目交易谈判，负责BAT、金融行业、产业园、制造业等业态的客户不动产运营。

在万科物业，任职万科物业商写业务总工，负责全国商写业务运营、标准化体系建设、品质及风险把控、专业人才梯队建设，建立全国商写业务三级业务管控和风险管控组织，负责业务运营信息化平台建设，主导过万物梁行大型综合体和超高层项目投标谈判及项目建设顾问工作。

（文章来源于中国物业管理协会）