今年5月中旬，北京市政府发布《关于实施城市更新行动的指导意见》，明确首都城市更新行动的类型包括老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房（院落）更新等。近日，与之配套的4个实施细则也已正式印发，其中就包括《关于老旧小区更新改造工作的意见》，为老旧小区更新改造提供规划、用地政策支撑。老旧小区电梯怎么装？车位如何增加？面临哪些实际的困难？

老旧小区怎么改，关乎城市规划的未来空间，更关乎居民生活的幸福指数。《关于老旧小区更新改造工作的意见》中涉及的更新改造方式包括老旧住宅楼加装电梯、利用锅炉房等现状房屋和小区公共空间补充社区综合服务设施或其它配套设施、增加停车设施等。

记者在北京市西城区展览路街道车公庄中里小区看到，几台外挂式电梯已经完工。小区的老住户说：“那些岁数大常年下不了楼的老人，现在也能下楼了。又方便了。”

北京车公庄中里小区新建成的外挂式电梯（记者李行健 摄）

据了解，此次老旧小区改造从2017年4月开始，今年1月完成，共安装电梯14部。展览路街道文兴街社区党委书记田静介绍，小区几栋楼建于上世纪八十年代，在加装电梯之前，改造内容还包括加固楼体、外墙保温、更换铝合金窗、卫生间厨房上下水管线更换、暖气主管线更换、路面平整等。改造资金和协调业主是老旧小区改造的两大难题。田静说：“从2017年开始，每一步都要陆陆续续开始开展工作。老旧小区的改造，必须得有资金作为支撑的。5个楼有将近200多户居民，所以肯定是有困难，因为产权方可能更多的是资金注入，你要在协调上面，那不可能说只有产权方一个人在做，所以就得合力。”

《关于老旧小区更新改造工作的意见》中提到，老旧小区更新改造要体现居民意愿。利用现状房屋和小区公共空间补充社区综合服务设施或其它配套设施时，现状房屋归业主共有的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；现状房屋有明确产权人的，产权人应征求业主意见。增设停车设施应取得业主大会同意，未成立业主大会的，街道办、居委会等应组织征求居民意见。

田静表示，居民协调工作从来不是单线作业而是多线操作，比如在加装电梯的过程中，高楼层的住户愿意，但低层的不愿意，担心影响采光等，这就需要协调产权方和物业通过减免低楼层用户物业费、停车费等手段，平衡多方的诉求。“老旧小区要成立物业管理委员会，也是由社区党委来牵头，我们把产权方的代表，把居民代表，还有社区党委的成员一共是7人组成。也是发挥区域化协调委员会的作用，一些大的操作必须得是产权方牵头去做，像小的细节，我们可能更多地还是发挥社区党委还有物管会的作用。”她说。

北京车公庄中里小区新建成的外挂式电梯（记者李行健 摄）

《关于实施城市更新行动的指导意见》中提到，要强化政府主导作用，充分发挥市场作用。不少老旧小区已经引入市场化物业管理。记者在车公庄中里小区看到，“外挂电梯管理使用办法”中明确，物业管理单位按年向用户公示电梯有关费用，并负责对电梯定期维护保养等。

小区居民：引进了物业管理以后，各方面都规范了许多。比如小区车辆管理，特别整齐有序。

小区物业负责人寇先生：才装电梯的时候，居民意见不统一，我们经过和老人慢慢沟通之后，又和老人儿女商量，逐步沟通解决问题。业主呼叫我们就到，必须达到他们的满意度。

此外，停车难也是长期困扰老旧小区的难题。按照审批办理规定，老旧小区更新涉及利用现状房屋和小区公共空间补充社区配套设施的，由区规自部门出具临时许可意见，有关部门可据此办理施工、消防、经营许可等手续。利用小区自有用地设置机械式、简易自走式立体停车设备，可免予办理建设工程规划、用地、施工等手续。建设地下停车设施，不新增建筑规模的，也无须办理规划、用地手续。

在北京石景山区鲁谷街道的多个小区，经过近一年的施工，全新的立体停车综合体已经建成。立体车库承建单位负责人介绍，审批流程简化使得有条件建立体车库的老旧小区得以将规划迅速落地，“很多创新的改造项目，比如说立体车库，还有比如自行车棚的改造引入新业态，都是要充分了解居民的意愿，我们进行统筹协调解决。”

北京市房地产法学会副会长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示：“《关于实施城市更新行动的指导意见》突破点主要是土地政策，可以采用协议出让，可以采用年租制；可以改变土地用途；允许在市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施补短板方面有增量建筑。”

《意见》起草团队成员，清华大学城市治理与可持续发展研究院执行主席尹稚教授表示，老旧小区改造不仅需要政府主导、市场运作，更需要高质量的社区治理，实现共建共治共享。尹稚说：“加装电梯的问题其实在老旧小区改造过程中，是长期困扰政府和物业管理的矛盾。因为一个电梯的获益者是不均衡的，其实是获益者和非获益者之间的利益转移机制的问题。一个基层社区的建设，有政府的补贴、政府的引领，也要有市场利益的谋利空间的界定，还要靠基层社会组织的支持，最后还要靠个体市民的理解。”

清华大学建筑学院副教授刘佳燕认为，老旧小区改造不仅是民生工程、发展工程，更是优化城市社会空间结构，提升土地价值的重大战略议题。

赵秀池表示，要破解老旧小区改造中的难点，还需要进一步探索更多市场力量导入的新模式，“意见中强调充分发挥市场作用，通过引入社会力量，利用公共设施的长期运营，以及政府各种优惠政策的导入，使城市更新落到实处。市场力量的导入，还有待更多的税费政策、融资政策的支持。”