《民法典》颁布以来，法律界对民法典修改和新增内容开展大量的研究，为了更好地保护业主对于小区共有部分的权利，民法典第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主所有。该条文属于此次民法典的新增条文，立法本意在保护业主的合法权益。本文主要从6个方面针对业主共有部分收益相关问题具体研究和分析。

（一）法条分析

关于业主共有部分范围《民法典》延用了《物权法》第73条、74条的规定。《民法典》第271条规定及274条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。《民法典》第275条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主所有。

（二）业主共有部分列举

1、建筑物的基本结构部分。主要包括建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等。一般认为，建筑物基础包括地基部分，但并不包括地下室。

2、建筑物的公共场所。主要包括门厅、楼梯间、走廊、通道、大堂、院落、平台等。

3、建筑屋的附属物及附属设施设备。主要包括上下水管道、落水管、水箱加压泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、天然气线路、宽带网络、雨污水处理设施、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、公共设施设备使用的房屋、物业服务用房等。

4、建筑区划内的教育，医疗卫生，文化体育、商业服多，金融邮电、社区服务，行政管理等设施。

5、建筑区划内占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，包含规划内违规将业主共有部分划为车位的部分。

6、除属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地之外的建设用地使用权。

（三）业主共有部分认定的要件

1、首先要在建筑区划内；

2、其次不属于业主专有部分；

3、再次不属于市政公用部分或者其他权利人所有；

4、最后，该部分应已经计入公摊面积。

（四）相关争议问题

1、开发商赠送顶楼的露台如属于业主专有需要符合何种条件?

我们认为，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应认定为物权法上的专有部分，即专属于顶层业主专有的露台。

2、开发商赠送一楼花园是否属于业主共有，如何认定我们从以下一则案例中进行分析。

青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案件中法院观点：业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。

对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。

3、楼顶、外墙、电梯等单栋楼结构或设施属全体业主共有还是单栋楼业主部分共有。

《民法典》第273条业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。民法典并未规定“部分共有”的概念，该条规定明确了实际上是对全部共有的规定，且因不得放弃权利的规定可以推导出业主不得因主张部分共有而拒绝履行其实际未行使权利的共有部分所对应的义务。在实际物业管理上明确做区分也有难度，且实践中一楼要交电梯费是一样的道理。

一样的道理。

根据民法典271条、284条规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主可以自行管理也可以委托服务企业或者其他管理人进行管理。也就是说，对业主共有部分进行经营需要有业主进行授权。我们都知道，现有的小区物业管理企业通常在管理小区物业的同时，直接对小区内共有部分进行经营使用，基本都未经业主授权。民法典第278条，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的需要经业主共同决定，即应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决；并经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。才可以改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。

实践中，上述授权很难实现，许多小区未成立业主大会、业主委员会，相关表决难以操作，以征求意见形式进行的又存在许多伪造业主签字的情况发生。值得思考的是，如开发商在商品房买卖合同或物业管理企业在物业服务合同中约定业主同意并授权开发商/物业管理企业对共有部分进行经营是否可行？我们认为，可以操作，但存在被法院认定构成排除业主权利的格式条款，从而被认定无效的风险。

“共有收益”定义：指小区物业服务管理人利用小区公共部分进行经营获得的收益。 

常见共有收益情形

1、 小区公共区域的广告收益（例如电梯广告、户外广告）——小区电梯间、电梯口、进出门闸、社区饮水机、滚屏灯箱、多媒体电视、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等处的广告位或广告屏、网络公司入场费等，涉及用电或通信网络的，使用方还需支付相应的电费、通信费等；

2、 小区公共区域的停车位收益——在小区内设立露天停车位，占用的是小区的公共区域，那停车费的收益必然算入公共收益；

3、 小区公共区域内租赁摊位收益——在小区的公共区域，有门面或者摊位出租、临时摆摊设点收取的租金；

4、 因损坏小区的公共设施进行的赔偿——例如在小区铺设管道，损害了小区的绿化带，给予的赔偿，也属于公共收益。不管是个人还是单位，只要是损坏小区的公共设施，如果进行了赔偿，都应该算作公共收益。

5、 自制售水机运营费用——现在很多小区都有自制售水机。售水机进驻小区时缴纳的管理费；

6、 物业管理用房的收益——小区配给物业管理用房，物管公司将没有使用的空房出租的租金。

7、商家推销产品所付占地租金；　

8、废品收购承包费：在小区内部，对各单元垃圾箱、小区垃圾站、业主废弃杂物进行垃圾、废品收购的费用。

9、通信设备占地费：电信、移动、联通等公司在小区设置通信机房、在楼顶安装设备等支付给小区的费用。涉及用电的，使用方还需支付相应的电费等。

10、共有用房租赁费：属于业主共有的独立房屋、场地等，对外进行商业租赁所得收益。

11、共有场地占用费：在小区内设置固定售水机、衣物回收箱、充电桩、快递柜等设备设施的，因占用共用场地支付的费用。

12、公共电差价费：在设置广告、基站等设施设备用电，所产生的电价差价。

13、人防场地使用费：使用小区人防场地所得收益，包括仓库租赁等。

14、商业活动占地费：在小区红线范围内，开展临时性商业宣传活动获得的收益。

15、商业单位进场费：各种商业机构，例如电信、快递、外卖、房屋中介等进入小区开展商业活动需要交纳的费用。

16、交通工具占地费：属于全体业主共有场地设置的交通工具停放位置所得收益，包括汽车、电瓶车、自行车等。

关于共有收益的范围，在此不可能全部列举，但只要是利用业主共有部分进行经营所得的收益就属于业主共有收益范围。

根据《民法典》第282条的规定，业主共有部分的收入首先应当将共有部分的合理成本进行扣除，实践中主要认定的有物业工作人员的工资报酬、补贴及社保，绿化设施的日常费用、清洁卫生管理费用、道路维修费用、住宅楼的外墙维修、共用水电等设施设备的日常运行及维护费用。不可否认的是一个物业公司确实对一个小区的影响是十分重大的，优质的物业公司会有助于提高所在小区的房价，同时也会提高业主共有部分的收益，因此一方面要考虑到保障业主的合法权益，同时也应当考虑在物业公司服务小区的过程中产生的合理成本，如果建设单位，物业公司在扣除合理成本后对所剩余的业主共有部分的收益不做分配，则侵犯了全体业主的权利，立法公平合理。

从一则案例进行分析：《无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案》《最高人民法院公报》2010年第5期本案业主委员会诉请：要求物业公司和无锡分公司立即返还共有部分收益的70%。在本案中，双方认可且经法院确认的合理成本为：物业公司财务报表中的物业服务支出、停车管理费用、会所支出（包括泳池支出、维修支出、其他支出）、其他业务税金（包括营业税、城建税、教育费附加、物价调解基金、粮食风险基金、防洪保安基金）等。

值得思考的是小区用于维护维修共用设施设备，但未进行经营，该部分维护维修成本应计入正常的物业服务成本中还是计入共有收益成本中？通常情况下，我们看到小区物业公示的共有收益的成本支出都包含共有设施设备的维护维修费用，但是我们认为：建筑区划内公共设施设备的正常维护维修成本应计入正常物业管理成本中，应从业主交纳物业费中支出。

（一）法条分析

《民法典》第282条、283条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。即共有收益首先要扣除合理成本，剩余部分如各方对分配和用途有约定的按约定，无约定按照业主专有部分面积所占比例确定。此处的“按照业主专有部分面积所占比例确定”也只能说每户业主的比例确定，但是业主能否单独行使分配权？是个值得思考的问题。

（二）相关案例分析

无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案，本案中有两个争议焦点：

1、2004年至2007年业主共有部分收益的界定和分配问题；

2、被告物业公司能否对部分业主结欠的物业管理费行使抵销权。

法院观点：

本案中所谓共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额，双方在本案审理中已经达成一致，以被告无锡分公司的报表为准。该双方的民事行为不违反法律法规的禁止性规定，法院予以确认。原告业委会主张的2004年的收益，因其提供的报表对该收益无法判断，双方对该年度共有部分的收益也无法统一，业委会作为主张权利方对此负有举证义务，应当对其举证不能承担不利后果。故因证据不足，法院对业委会主张的2004年度收益分配的诉讼请求不予支持。

关于收益的分配。法院认为：本案中争讼收益之产生，一方面得益于被告物业公司、无锡分公司的管理行为，另一方面也应注意到物管企业管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利。对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据，故应当按照法律规定进行分配。由于我国法律对此没有具体规定，故法院认为应当在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的管理收益。物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法律原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。综上，根据公平原则的要求，并参照《江苏省物业管理条例》第三十三条的精神。同时考虑到原被告双方自行协商确定的2008年上半年共有部分收益的分配方案，即业主得七成，物管企业得三成。法院认为本案对共有部分收益分配的比例，确定为原告业委会得70%、物业公司得30%较为合理。值得注意的是，该部分款项，业委会不具有自行处置的权利，依据相关法律法规，该款应用作小区的维修基金，业委会作为执行机构，使用该款应按照业主的意志和法律的规定行使。关于物业公司提出的对上述收益应当首先弥补物管企业管理费用开支，多余部分还应满足物管企业8%的利润，余额再行分配的意见，因缺乏法律依据和双方合意，法院不予采纳。

关于争议焦点被告物业公司能否对部分业主结欠的物业管理费行使抵销权的问题。物业公司提出有部分业主尚结欠物业管理费，并未提交充分证据予以证明，更重要的是，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”根据该规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。本案中诉讼的双方当事人为原告业委会和物业公司、被告无锡分公司，而结欠物业管理费的为部分业主，为单个的主体。业委会系代表小区全体业主提起诉讼，虽然包括了该部分欠费业主，但两者有本质的区别。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，因此，对物业公司行使抵销权的主张不予支持。

（三）共有收益的主要用途

1、 主要补充专项维修资金。即按规定将收益纳入维修资金帐户充实维修资金；

2、 按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费；（工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。）

3、 按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。比如共有部位及设施的维修、更新、改造支出，或者补贴物业管理费收入不足部分；

4、 除业主大会另有约定外，业主大会做出与使用共有收益有关的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

1、知情权

业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，其当然享有共有部分收益的知情权，根据《民法典》第九百四十三条的规定，物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条的规定，业主请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况等应当向业主公布的情况和资料的，人民法院应予支持。当小区物业公司或其他管理人不按时主动公开共有部分收益情况时，作为业主，可以要求其进行公开，捍卫自己的知情权。业主委员会也可代表全体业主提起该诉讼。

2、侵权请求权

《民法典》第236条妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。如果公共区域的使用出现影响业主的采光、通风等情况时，业主可以起诉要求排除妨害。第287条，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

3、收益分配请求权

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条  处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为民法典第二百七十八条第一款第（九）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。如果小区物业擅自利用业主共有部分进行营利，拒不向业主公布经营与收益情况，拒不向业主分配利益时。据此，物业服务企业或其他接受业主委托的管理人利用小区业主共有部分进行的经营性活动，属于法定的应由业主共同决定的事项。对业主共同决定的事项主张权利时，应由全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张。

《民法典》颁布以来，法律界对民法典修改和新增内容开展大量的研究，为了更好地保护业主对于小区共有部分的权利，民法典第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主所有。该条文属于此次民法典的新增条文，立法本意在保护业主的合法权益。本文主要从6个方面针对业主共有部分收益相关问题具体研究和分析。

（一）法条分析

关于业主共有部分范围《民法典》延用了《物权法》第73条、74条的规定。《民法典》第271条规定及274条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。《民法典》第275条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主所有。

（二）业主共有部分列举

1、建筑物的基本结构部分。主要包括建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等。一般认为，建筑物基础包括地基部分，但并不包括地下室。

2、建筑物的公共场所。主要包括门厅、楼梯间、走廊、通道、大堂、院落、平台等。

3、建筑屋的附属物及附属设施设备。主要包括上下水管道、落水管、水箱加压泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、天然气线路、宽带网络、雨污水处理设施、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、公共设施设备使用的房屋、物业服务用房等。

4、建筑区划内的教育，医疗卫生，文化体育、商业服多，金融邮电、社区服务，行政管理等设施。

5、建筑区划内占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，包含规划内违规将业主共有部分划为车位的部分。

6、除属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地之外的建设用地使用权。

（三）业主共有部分认定的要件

1、首先要在建筑区划内；

2、其次不属于业主专有部分；

3、再次不属于市政公用部分或者其他权利人所有；

4、最后，该部分应已经计入公摊面积。

（四）相关争议问题

1、开发商赠送顶楼的露台如属于业主专有需要符合何种条件?

我们认为，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应认定为物权法上的专有部分，即专属于顶层业主专有的露台。

2、开发商赠送一楼花园是否属于业主共有，如何认定我们从以下一则案例中进行分析。

青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案件中法院观点：业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。

对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。

3、楼顶、外墙、电梯等单栋楼结构或设施属全体业主共有还是单栋楼业主部分共有。

《民法典》第273条业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。民法典并未规定“部分共有”的概念，该条规定明确了实际上是对全部共有的规定，且因不得放弃权利的规定可以推导出业主不得因主张部分共有而拒绝履行其实际未行使权利的共有部分所对应的义务。在实际物业管理上明确做区分也有难度，且实践中一楼要交电梯费是一样的道理。

一样的道理。

根据民法典271条、284条规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主可以自行管理也可以委托服务企业或者其他管理人进行管理。也就是说，对业主共有部分进行经营需要有业主进行授权。我们都知道，现有的小区物业管理企业通常在管理小区物业的同时，直接对小区内共有部分进行经营使用，基本都未经业主授权。民法典第278条，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的需要经业主共同决定，即应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决；并经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。才可以改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。

实践中，上述授权很难实现，许多小区未成立业主大会、业主委员会，相关表决难以操作，以征求意见形式进行的又存在许多伪造业主签字的情况发生。值得思考的是，如开发商在商品房买卖合同或物业管理企业在物业服务合同中约定业主同意并授权开发商/物业管理企业对共有部分进行经营是否可行？我们认为，可以操作，但存在被法院认定构成排除业主权利的格式条款，从而被认定无效的风险。

“共有收益”定义：指小区物业服务管理人利用小区公共部分进行经营获得的收益。 

常见共有收益情形

1、 小区公共区域的广告收益（例如电梯广告、户外广告）——小区电梯间、电梯口、进出门闸、社区饮水机、滚屏灯箱、多媒体电视、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等处的广告位或广告屏、网络公司入场费等，涉及用电或通信网络的，使用方还需支付相应的电费、通信费等；

2、 小区公共区域的停车位收益——在小区内设立露天停车位，占用的是小区的公共区域，那停车费的收益必然算入公共收益；

3、 小区公共区域内租赁摊位收益——在小区的公共区域，有门面或者摊位出租、临时摆摊设点收取的租金；

4、 因损坏小区的公共设施进行的赔偿——例如在小区铺设管道，损害了小区的绿化带，给予的赔偿，也属于公共收益。不管是个人还是单位，只要是损坏小区的公共设施，如果进行了赔偿，都应该算作公共收益。

5、 自制售水机运营费用——现在很多小区都有自制售水机。售水机进驻小区时缴纳的管理费；

6、 物业管理用房的收益——小区配给物业管理用房，物管公司将没有使用的空房出租的租金。

7、商家推销产品所付占地租金；　

8、废品收购承包费：在小区内部，对各单元垃圾箱、小区垃圾站、业主废弃杂物进行垃圾、废品收购的费用。

9、通信设备占地费：电信、移动、联通等公司在小区设置通信机房、在楼顶安装设备等支付给小区的费用。涉及用电的，使用方还需支付相应的电费等。

10、共有用房租赁费：属于业主共有的独立房屋、场地等，对外进行商业租赁所得收益。

11、共有场地占用费：在小区内设置固定售水机、衣物回收箱、充电桩、快递柜等设备设施的，因占用共用场地支付的费用。

12、公共电差价费：在设置广告、基站等设施设备用电，所产生的电价差价。

13、人防场地使用费：使用小区人防场地所得收益，包括仓库租赁等。

14、商业活动占地费：在小区红线范围内，开展临时性商业宣传活动获得的收益。

15、商业单位进场费：各种商业机构，例如电信、快递、外卖、房屋中介等进入小区开展商业活动需要交纳的费用。

16、交通工具占地费：属于全体业主共有场地设置的交通工具停放位置所得收益，包括汽车、电瓶车、自行车等。

关于共有收益的范围，在此不可能全部列举，但只要是利用业主共有部分进行经营所得的收益就属于业主共有收益范围。

根据《民法典》第282条的规定，业主共有部分的收入首先应当将共有部分的合理成本进行扣除，实践中主要认定的有物业工作人员的工资报酬、补贴及社保，绿化设施的日常费用、清洁卫生管理费用、道路维修费用、住宅楼的外墙维修、共用水电等设施设备的日常运行及维护费用。不可否认的是一个物业公司确实对一个小区的影响是十分重大的，优质的物业公司会有助于提高所在小区的房价，同时也会提高业主共有部分的收益，因此一方面要考虑到保障业主的合法权益，同时也应当考虑在物业公司服务小区的过程中产生的合理成本，如果建设单位，物业公司在扣除合理成本后对所剩余的业主共有部分的收益不做分配，则侵犯了全体业主的权利，立法公平合理。

从一则案例进行分析：《无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案》《最高人民法院公报》2010年第5期本案业主委员会诉请：要求物业公司和无锡分公司立即返还共有部分收益的70%。在本案中，双方认可且经法院确认的合理成本为：物业公司财务报表中的物业服务支出、停车管理费用、会所支出（包括泳池支出、维修支出、其他支出）、其他业务税金（包括营业税、城建税、教育费附加、物价调解基金、粮食风险基金、防洪保安基金）等。

值得思考的是小区用于维护维修共用设施设备，但未进行经营，该部分维护维修成本应计入正常的物业服务成本中还是计入共有收益成本中？通常情况下，我们看到小区物业公示的共有收益的成本支出都包含共有设施设备的维护维修费用，但是我们认为：建筑区划内公共设施设备的正常维护维修成本应计入正常物业管理成本中，应从业主交纳物业费中支出。

（一）法条分析

《民法典》第282条、283条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。即共有收益首先要扣除合理成本，剩余部分如各方对分配和用途有约定的按约定，无约定按照业主专有部分面积所占比例确定。此处的“按照业主专有部分面积所占比例确定”也只能说每户业主的比例确定，但是业主能否单独行使分配权？是个值得思考的问题。

（二）相关案例分析

无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案，本案中有两个争议焦点：

1、2004年至2007年业主共有部分收益的界定和分配问题；

2、被告物业公司能否对部分业主结欠的物业管理费行使抵销权。

法院观点：

本案中所谓共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额，双方在本案审理中已经达成一致，以被告无锡分公司的报表为准。该双方的民事行为不违反法律法规的禁止性规定，法院予以确认。原告业委会主张的2004年的收益，因其提供的报表对该收益无法判断，双方对该年度共有部分的收益也无法统一，业委会作为主张权利方对此负有举证义务，应当对其举证不能承担不利后果。故因证据不足，法院对业委会主张的2004年度收益分配的诉讼请求不予支持。

关于收益的分配。法院认为：本案中争讼收益之产生，一方面得益于被告物业公司、无锡分公司的管理行为，另一方面也应注意到物管企业管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利。对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据，故应当按照法律规定进行分配。由于我国法律对此没有具体规定，故法院认为应当在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的管理收益。物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法律原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。综上，根据公平原则的要求，并参照《江苏省物业管理条例》第三十三条的精神。同时考虑到原被告双方自行协商确定的2008年上半年共有部分收益的分配方案，即业主得七成，物管企业得三成。法院认为本案对共有部分收益分配的比例，确定为原告业委会得70%、物业公司得30%较为合理。值得注意的是，该部分款项，业委会不具有自行处置的权利，依据相关法律法规，该款应用作小区的维修基金，业委会作为执行机构，使用该款应按照业主的意志和法律的规定行使。关于物业公司提出的对上述收益应当首先弥补物管企业管理费用开支，多余部分还应满足物管企业8%的利润，余额再行分配的意见，因缺乏法律依据和双方合意，法院不予采纳。

关于争议焦点被告物业公司能否对部分业主结欠的物业管理费行使抵销权的问题。物业公司提出有部分业主尚结欠物业管理费，并未提交充分证据予以证明，更重要的是，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”根据该规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。本案中诉讼的双方当事人为原告业委会和物业公司、被告无锡分公司，而结欠物业管理费的为部分业主，为单个的主体。业委会系代表小区全体业主提起诉讼，虽然包括了该部分欠费业主，但两者有本质的区别。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，因此，对物业公司行使抵销权的主张不予支持。

（三）共有收益的主要用途

1、 主要补充专项维修资金。即按规定将收益纳入维修资金帐户充实维修资金；

2、 按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费；（工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。）

3、 按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。比如共有部位及设施的维修、更新、改造支出，或者补贴物业管理费收入不足部分；

4、 除业主大会另有约定外，业主大会做出与使用共有收益有关的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

1、知情权

业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，其当然享有共有部分收益的知情权，根据《民法典》第九百四十三条的规定，物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条的规定，业主请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况等应当向业主公布的情况和资料的，人民法院应予支持。当小区物业公司或其他管理人不按时主动公开共有部分收益情况时，作为业主，可以要求其进行公开，捍卫自己的知情权。业主委员会也可代表全体业主提起该诉讼。

2、侵权请求权

《民法典》第236条妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。如果公共区域的使用出现影响业主的采光、通风等情况时，业主可以起诉要求排除妨害。第287条，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

3、收益分配请求权

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条  处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为民法典第二百七十八条第一款第（九）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。如果小区物业擅自利用业主共有部分进行营利，拒不向业主公布经营与收益情况，拒不向业主分配利益时。据此，物业服务企业或其他接受业主委托的管理人利用小区业主共有部分进行的经营性活动，属于法定的应由业主共同决定的事项。对业主共同决定的事项主张权利时，应由全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张。