案情简介

汇杰公司系上海市闵行区绿地春申花园物业管理单位，其与春申房产签订前期物业管理服务合同及补充合同，2001年起由春申房产委托汇杰公司对该绿地春申花园进行前期物业管理至业主委员会成立后终止。前期物业服务期届满后，汇杰公司与该小区业主委员会签订物业服务合同，由汇杰公司继续对该小区提供物业管理服务至2013年12月31日。姚某系小区29号502室业主，其认为汇杰公司没有物业管理资质，即使提供管理服务，也属非法经营，其所签订的物业服务合同当属无效，故拒绝向汇杰公司支付物业费。案件经一审、二审，法院最终确认物业服务合同有效，姚某应当向汇杰公司支付物业费。

律师分析

一、物业服务企业资质制度不属于效力性的强制规定，因此在没有资质的情况下签订的服务合同应当是有效的

如果物业服务企业没有取得物业管理资质证书而从事物业服务的，应受到行政主管部门的行政处罚，这属于行业监管的行政法管理范畴。该条款不属于效力性的强制规定，违反该规定亦不同于建设施工企业不具备资质进行施工的情况，不会侵犯国家与社会公共利益，因此笔者认为物业公司即使未能取得相应资质签订的物业服务合同也是有效的。本案中，法院也认为，物业公司是否具备相应的资质的问题，属于相关的行政主管部门审查监督的范畴，不影响合同的效力，姚某作为业主在接受汇杰公司提供的相应服务后应履行支付对价之义务，最终支持了汇杰公司的诉请。

二、实践中存在无资质的物业服务企业在管理项目的过程中取得相应资质，此种情况原物业服务合同有效

上述案例中物业服务企业签订合同时虽然不具备相关的资质，但在实际提供物业服务的过程中取得了相关的资质，法院最终认定物业服务合同有效是基于何种考虑呢？笔者认为，本案中汇杰公司虽然在签订前期物业合同时不具备相应资质，但其在管理项目的过程中取得了相应资质，对合同效力进行了补正，法院应当支持汇杰公司要求姚某支付物业费的诉讼请求。

（文章来源于现代物业杂志）

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