例一：小区内一棵高达10余米的槐树被大风连根拔起，砸坏了停在树下的一辆现代索纳塔的前挡风玻璃。之后，保险公司依据保险合同为车主陈先生理赔了3.3万元。此后，平安保险公司将某物业公司推上被告席。法院审理后认为，从槐树被连根拔起的事实看，可以推定槐树根基很浅，具有一定的不稳定性。作为专业管理者，某物业公司应当有能力预见事故的发生，而未预见，已构成过失，应对车辆被砸坏负赔偿责任。
例二：小区一号楼的李老太下雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，跌断右腿股骨头。物业公司安全员发现后立即将李老太送进医院。经诊断为右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头。李老太术后提出：她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。李老太一纸诉状将物业公司推上法庭。法院判决物业公司没有义务承担李老太医疗费及精神损失费。
按照《合同法》第一百一十三条规定的可预见性标准，物业公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解，即不应超出物业公司订立合同时预见到或者应当预见到违反合同可能造成的损害。例一指的是物业公司在预见或应当预见时担责；而例二指的是物业公司在未能预见时免责。例一中的槐树在被刮倒前已经倾斜，系可预见范围，不能认定为不可抗力。不可抗力一般理解为少见的、破坏力极强的自然灾害，而正常的刮风下雨，即使程度强烈也不能视作不可抗力。例二则是意外事件。凡因个人原因引起的意外伤害（除工作范围内），其责任自负。李老太在小区内道路上跌倒，没有受到他人伤害；物业公司的安全员及时处置，已经尽职尽责。李老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业公司没有直接责任关系，物业公司不必担责。
一般物业管理公司预见外的免责事由主要有:不可抗力；业主之故意；物业本身之性质；损害系业主之同伴、探望者或业主接纳同住之人(内部第三人)所为。通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点，那么，在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时，即使业主的人身遭受了损害，这种情况下物业公司难以彻底防范，也不应当承担法律责任。反之，物业公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任，这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内，通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。
（文章来源于现代物业杂志）
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