近几年来，随着商品住宅的高层化和快速发展，住宅公用电梯数量持续递增，成了高层住宅居住群体日常生活中不可或缺的垂直交通工具。由于电梯自身结构较复杂，在住宅小区内日常使用情况较复杂，其运动特性还直接关系到乘用人的人身安全。物业服务企业作为其日常管理维护单位，亟待加强有效管理，确保其安全、便捷地服务广大业主。本文以常州中房物业有限公司的管理经验为例加以说明。
在日常管理中我们经常会发现，电梯机房中布置有与电梯无关的装置，机房环境温度和通风设施不符合要求，电梯机房和井道有效面积不够，层门地坎低于装饰地平面等，这些在项目工程建设中留下的问题，如果不在物业接管前获得有效解决，将直接影响电梯投用后的安全运行。因此，物业服务企业在早期介入阶段应根据自己在日常运行管理中积累的经验，提出合理化建议，帮助建设单位选择好电梯和电梯安装单位，争取在源头上为电梯日后的正常运行打下良好的基础。
毋庸讳言，在现实中，物业服务企业一般难以左右建设单位对电梯和电梯安装单位的选择，所以，对物业服务企业来说，真正需要把握好的关键环节是电梯系统正式接管前的物业承接查验关。
例一：在某项目的早期介入过程中，发现施工单位为图方便将消防供水管道穿越设置在电梯机房内，而不是从机房外绕行，一旦其管路或者阀门发生渗漏，就会对电梯机房的设施设备造成损害。发现问题后我们以书面函的形式向建设单位作了反映，建议整改，建设单位采纳了建议并进行了整改。
例二：在某项目发现单元候梯厅前室的消防喷淋头安装高度过低，极易被碰撞而造成消防喷淋系统误动喷水，而喷出的水会顺着电梯层门间隙进入电梯井道从而引发电梯故障，建设单位采纳了物管的建议，对消防喷淋头采取了防撞保护措施。
中房物业还在早期介入和对电梯系统的物业承接查验中，发现有些单位为了省钱和施工方便，在电梯工程中偷工减料；电梯机房不进行有效封闭；电梯机房窗户、空调外机无防盗措施；电梯机房内限吨位等标识简陋或者不齐全；消防器材配置不齐全等，存在诸多安全隐患，我们均在早期介入和物业承接查验中一一向有关单位提出，通过耐心沟通，相关单位逐一给予了整改。
住宅电梯的管理，质监部门负责技术监管，物业服务企业则负责日常运行的维护管理。在具体实施中，由于绝大部分物业服务企业不具备电梯维保资质，电梯设备的维保是外包给电梯维保专业公司进行的，这就需要物业服务企业建立健全对电梯专业维保工作的有效监督和管理机制。
首先，物业服务企业要把好电梯维保单位选聘关，综合考察拟选单位的资质、人员素质、企业信誉、技术力量、配件储备等因素，选择资质过硬、诚信度高、服务良好、价格合理的电梯维保专业单位进行电梯设备维保，而不是简单地采取“价格最低者中选”。
其次，我们应谨慎对待与专业维保单位签订电梯专业维保合同。在现实中遇到的往往是专业维保单位拿来所谓的“标准合同”，如果仔细研究其条款，就不难发现，其中免责条款总是倾向更多免除维保方的责任。另外，日常电梯维保费用一般不含部件更换费用。由于不同品牌的电梯，其部件一般不具备互换性，所以在涉及电梯部件更换的约定时，就需要预防有可能出现的维保方“斩客”行为。对此可将电梯常见的易损件和更换配件的报价作为维保合同附件预先约定，以避免届时发生争议。
第三，物业服务企业监督专业维保单位履行电梯维保合同，可按照国家质检总局《电梯使用管理与维护保养原则》进行。必须要求维保单位人员持证上岗、电梯维保频率不得低于每15天一次，每次维保应当对机房环境、控制柜、主机、选层器、井道、轿厢、底坑等进行常规性检查，对隐患必须及时处理等，并要求做到“工完现场清”。涉及电梯重点部位、关键问题处理时，物业服务企业须派出人员进行现场全程跟踪，以确保问题处理合乎要求，避免电梯运行事故发生。在维保单位提出更换电梯部件的要求时，物管应派出熟悉电梯设备的人员在现场进行确认，以避免不适当的更换配件，为广大业主当好管家。
第四，物业服务企业应通过市场竞争选择电梯专业维保单位，同样也应按市场机制淘汰不适应或者维保不力的维保单位。中房物业目前每年均对各电梯维保单位进行维保工作考察评价，考察评价的内容包括维保及时性（是否在合同约定的时间内到达现场、出现问题到解决问题所需时间测试）、维保返修率（同一问题初次故障维修后的返修次数）、服务态度、业主乘梯满意率等。考察评价自下而上进行，先由各基层项目服务处的设施设备主管和服务处主任对维保单位的维保工作进行综合评价，再由公司工程部和公司管理高层逐级做出考察评价，认定是否续签电梯维保合同。
一旦接管小区，物业服务企业就将行使电梯运行的日常管理权利，切实履行电梯安全管理的责任。根据中房物业的实践，笔者认为应做好以下几点：
首先是建立电梯管理制度，配备相应人员进行管理。电梯是特种设备，因此必须建立专门的管理制度，配备电梯管理人员并持证上岗。由电梯管理人员负责电梯钥匙的使用管理，及时申报定期检验。对维保单位的维护保养记录、修理记录进行跟踪和确认，对维保单位提交的《电梯安全隐患提示单》进行现场跟踪核对和确认。由电梯管理人员专门监管电梯的用电、消防、防雷、通风、通道、电话通讯、监控摄像和报警装置等，保证安全可靠；并保证机房、井道、底坑无渗漏水情况；通往机房、底坑、滑轮间、井道安全门的通道畅通、照明充分。
其次要重视电梯设备档案管理。应建立电梯设备台帐及设备清单，妥善保管电梯安装，调试、验收合格等原始工程资料。同时，对电梯运行及保养、修理过程的记录建档保管，确保每台电梯有完整的工程技术档案和安全管理档案。
第三要制订电梯故障应急处理预案。由于电梯日常使用频繁，而现代建筑内配置复杂，且各配套系统相互依存相互影响，所以必须制订电梯设备在出现停电、火灾、浸水、自身故障等紧急情况下的应急预案，并进行日常宣传及演习，以确保在发生紧急情况时能应对处置及时正确。
第四是加强对电梯设备系统的定期巡视检查和专项检查。电梯日常运行须平稳无躁声，平层精准，轿门开启平稳；轿箱环境须整洁明亮，无污垢、垃圾和小广告等，轿厢内挂贴的“安全检验合格标志”和“乘梯须知”须完整清晰；三方通话清晰，紧急报警装置功能完好；值班室须24小时有人值守，并能较好地应急处置。目前中房物业在电梯的日常管理上，实施公司总部和项目服务处两级检查制，项目服务处巡查管理实行全员参与制。设施设备管理人员要定期对电梯运行情况和电梯机房环境温度、湿度、清洁度和各种应急设施如抱闸扳手、盘车轮、灭火器等是否齐全有效，以及报警按钮、轿厢、三方通话、电梯照明、安全标识、乘梯须知等进行检查，对轿厢电梯照明、安全标识及乘梯须知等常规检查，要求员工做到人人都是义务巡查员，发现问题须及时报修。
针对特别季节或阶段，还须增加专项检查，如处于装修高峰期的新小区，由于装修施工人员出入情况复杂，经常有大量物品随人出入电梯轿厢，“乘梯须知”常常受到损坏，甚至应急求救设施（如报警电话等）也经常受损坏，从而产生安全隐患，须加大巡查频率及力度，并加大对轿厢内乱涂写的清理；雨季，则应安排电梯机房环境湿度和建筑渗漏水情况的专项检查，及时进行通风降湿和渗漏水堵塞，预防因环境潮湿或者建筑物渗漏水引起电器、机械故障而引发电梯运行事故；夏季，应安排电梯机房环境温度的专项检查，及时启动降温设备，预防因机房环境温度过高而引发电梯运行控制主机死机产生的电梯运行事故。
在电梯的日常管理中，物管对业主和乘梯人进行爱护电梯、正确乘用电梯的宣传教育是必须的。凡从事高层住宅物业服务工作的同行均有这样的体会，好端端的电梯，经常因为业主或乘梯人不爱护或者违反乘梯规范，引发故障甚至事故。如，有人随带物品超出电梯额定载重，仍强行启动运行，结果造成电梯迫降停运；有人在电梯已启动情况下强行扳开轿门，引发故障甚至事故；有人强行将超高物件放入轿厢，引起轿厢和附属设施损坏等。为此，我们在电梯轿厢内设置“电梯是业主财产”的提示标识，每年在各单元楼道内公布电梯资金使用情况，督促业主主动交纳电梯运行费用。我们必须使业主明白，电梯是业主的财产，只不过是以共用设备的形式存在，爱护电梯就是爱护自己的财产，以此来促进广大业主参与电梯的日常管理，抵制不文明乘梯行为，从而确保电梯的良性运作，延长电梯使用寿命，使电梯更好地服务业主。
原载于《现代物业·新业主》2012年第11期/总第240期
（文章来源于现代物业杂志）
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