编者按：物业管理企业资质管理改革的目的在于激活市场潜力，资本市场则一直以来是市场经济中最活跃的部分。物业管理企业的规模和盈利模式直接决定了其是否有可能在资本市场上有所作为。在资质管理放开之后，由原先资质管理所规制的管理面积和项目数量是否还会是决定企业上市的终极条件？新盈利模式下的物管企业能否在资本市场异军突起？都值得观察与思考。
近期几家大房企纷纷将分拆旗下物业公司上市作为目标，引起了房地产业界的关注。这一做法被认为是房企在传统开发模式的基础上寻找新的蓝海。但反对者对此不以为然，认为分拆物业管理业务、凭借上市来赚钱的做法是荒唐的，理由是物业管理公司的经营导向应该满足客户需求而非盈利。分拆物管上市是否是瞎折腾？
分拆物管上市流行起来实际上和房企的成长、战略导向转变有密切关系。目前有分拆物管业务上市计划的房企，多半是开发规模较大的企业,并形成了规模相对较大的物业资产，且社区经营经验比较丰富。在目前社区经营和增值服务盛行的情况下，分拆物管上市是对既有业绩的一个肯定。而且从大趋势看，能够快速搭建更大消费平台，让传统物业管理公司凭借分拆上市的机遇快速涉足新业务。物业管理公司，目前都面临物业管理成本增加、客户认同感不一致的问题。分拆上市是一种更为市场化的做法,尤其从目前物业管理的实际情况看，业主对物业服务改善的需求比较大，但一些新业务和服务的供应是比较缓慢的。通过进入资本市场，能够加快导入新的商业模式，对于物业公司寻找盈利机会是利好。
目前分拆物管业务上市的案例还不多，上市的阻力和压力会比较小，更容易树立行业品牌。除了获取融资以外，通过上市角色的确立，将能够快速树立行业品牌，进而在后续物业管理、供应商资源导入、物业公司的并购等方面占据优势。比如说，上市后将更有实力去并购中小房地产企业的物业项目，这也不会影响此类房企的开发业务。
从概念上说，分拆上市指一个母公司通过将其在子公司中所拥有的股份，按比例分配给现有母公司的股东，从而在法律上和组织上将子公司的经营从母公司中分离出去。分拆上市的隐含前提是此类即将上市的公司具有独立盈利能力和稍加整合就具有上市机制的部分。从逻辑上说，分拆上市后的板块将具备更灵活的运作机制和通道，更容易捕获市场的认可，也更容易带来母公司价值的提升。
能否增加市值，并不单纯依赖资本市场的运作，关键要看分拆上市后的物业管理商业模式能否做出大的调整。传统物业管理，主要是环卫、治安、绿化和配套设施维护,而且从实际情况看，此类业务本身不盈利，反而需要别的费用做支持。而分拆上市后的物业管理公司，经营思路会更加清晰，比如会开辟智能家居、社区金融、社区医疗、资产管理等服务，也可能尝试物业费用资产证券化的模式,这都会带来新的盈利增长点。因为从对投资者负责的角度看，物业管理公司也应该有此类创新的思维。
另外，目前部分房企的分拆物管业务上市，选择在创业板进行。相比主板市场，此类市场的估值溢价更高，这也是目前为什么物业管理公司有上市冲动的原因。而且后续不排除在资本市场概念股的炒作下，包括母公司和此类子公司都会面临市值重估的机会,这对于企业成长都是利好。
正如一些观点所警惕的，分拆上市并非处处利好，也可能会有各类风险。一个最大的担忧是，当物业管理公司把经营重心转移到资本运作层面，传统物业管理的模式是否会受到侵害？此类担忧确实值得思考。传统物业管理的重心是维护物业管理的品牌，以及处理好和业主之间的关系，盈利的冲动是不大的。这使得部分物业管理聚焦在传统的管理模式上。而一旦进入资本市场，物业管理的重心就在于维护股价的波动。这使得管理的资源流向开始发生变化。比如说，为了维护股价的稳定，可能会牺牲传统物业管理的具体操作，甚至会违规变相地提高物业费。而一旦发生业主纠纷，从维护公共关系的角度看，成本会骤然增加。
另外，上市后是否能够加快引入新的资本、加快改善公司治理结构也有不确定性因素。比如说，此类公司的管理层队伍如何组建就有很大的风险。一般来说，目前物业管理公司的高管都是从房地产开发企业内部输送的，但从上市公司的操作规则看，在人力资源引入方面，势必要有新手段和方式。但这又可能会使得此类物业管理上市公司和原先的母公司产生利益方面的冲突。
分拆上市可以理解为资本市场层面的一种模式，其最终目标还是聚焦物业管理盈利、服务效果提升等内容。只有这样才能显示出分拆上市的意义。近期部分物业管理公司推出“社区增值服务”就值得此类分拆上市企业学习。比如说应该积极尝试社区O2O的模式，紧紧抓住目前移动互联网的机遇，进而变革物业服务的消费模式。另外，商业模式的创新也很关键，对于一些分拆物管业务上市的企业来说，后续应该积极尝试金融模式的创新。比如世茂集团联合博时资本共同推出物业费资产证券化产品，其基础资产源自世茂集团的物业费收入。从这个角度看，这会促使持续稳定的物业费得到贴现，进而加快物业管理公司现金流的畅通。而具备此类商业模式的企业，其公司的品牌效力会得到进一步体现，而且也会促使公司价值进一步提升。
惟有公司的社会价值和市场价值都得到提升，才能够真正认同此类分拆上市的价值。毕竟目前部分企业是希望获取捷足先得的效应，但后续的运营模式如何确立，对此要有较好的应对策略。物业管理创新的市场空间很大，关键在于物业管理公司能否发现真正的市场机遇。
原载于《现代物业·新业主》2015年第9期/总第336期
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