老旧小区缺乏物业管理怎么办？小区业委会迟迟成立不了怎么办？业委会成员集体辞职撂挑子不干了怎么办？……针对这些老大难问题，在今年新修订的《杭州市物业管理条例》（以下简称新《条例》）里，有一项创新制度引人关注，那就是在探索创设物业管理委员会，以保障各小区业主自我管理和物业管理能够有序进行。

近日，位于上城区湖滨街道的老小区未央村、向阳新村，积极探索，在杭州老旧小区中率先试点建立了物业管理委员会，成为第一个“吃螃蟹者”。

全市4000多个小区中，有业委会的仅约1500个

5种情形下，可创设物业管理委员会

虽然如今业委会已经是一个大家都很熟悉的词，但实际上，杭州所有住宅小区中，已经成立业委会的小区占比还不到一半。杭州市住保房管局物业监管处处长张帆说，“目前杭州共有住宅小区4000个多，但其中成立业委会的小区只有约1500个。”

小区未能成立业委会各有各的原因，有些是因为老旧小区的居民没有这方面的意识和习惯，有些是因为小区交付后因各种原因未能成立业主大会从而产生业委会，有的是因为小区业委会成员集体辞职、工作“瘫痪”，等等。对此，物业管理委员会应运而生。

物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、居委会、建设单位个指派一名代表和业主代表共同组成，业主代表人数不少于总人数的一半（已成立业主大会的，建设单位可以不再指派人员参加）。物业管理委员会的主要职责是负责组织具备条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业委会或指导换届选举业委会。

张帆说，“物业管理委员会借鉴了北京和广州的立法和实践经验，它是一个临时性的组织，一方面承担了目前小区首次业主大会筹备组、小区业委会换届工作组的职责，另一方面也在小区无法正常成立业主大会选举产生业委会的情况下，代行业委会的职责组织业主开展自我管理。一旦业委会顺利产生后即可解散，通常物业管理委员会的任期不超过两年，到期后也可以重新组建。”

根据新修订的《杭州市物业管理条例》，小区面临以下5种情形，可以要求组建物业管理委员会：（一）新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的；（二）新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的；（三）业委会人气届满需要换届选举的；（四）业委会因缺额、被罢免等原因在任期终止需要重新选举的；（五）已经划分物业管理区域但是尚未实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的。

张帆表示，未央村和向阳新村，符合以上5种情形中的第五种情形。湖滨街道作为老城区，全域以开放式老旧小区为主，老旧小区多而散，而杭州市住保房管局跟湖滨街道是党建共建单位，因此以未央村、向阳新村为试点，在杭州率先按照新《条例》、新政策启动了老旧小区物业管理改革，探索成立物业管理委员会。

两个小区合并为一个物业管理区域

降低成本、提高管理效率

以往，老旧小区因为规模小、户数少、基础设施薄弱、管理条件差等原因，物业公司都不太愿意接手进驻，小区的物业管理服务水平往往难以提升。未央村和向阳新村之前也同样面临这个问题：未央村仅两幢房子，向阳新村也仅有三幢房子，规模都很“迷你”。

为了突破这个难题，在上城区住建局指导下，湖滨街道结合二次供水、老旧小区改造、城市有机更新等工作，打开两个小区间的围墙，扩大可利用空间，化零为整，实现区域整合——将未央村、向阳新村两个小区合二为一，将两个小区划分确定为一个物业管理区域。未央村和向阳新村所在的东坡路社区党委副书记蒋琪说，今年10月9日，《未央村、向阳新村物业管理区域确认意见书》经东坡路社区、湖滨街道、上城区住建局审批后确认。

两个小区合并为一个物业管理区域，其优势不言而喻，不但腾出了可利用空间，用于提升改善基础设施，而且规模扩大后可以降低管理成本、提高管理效率，更有效地提供优质服务。这些都为后期实施物业管理改革奠定了基础条件。

蒋琪说，10月25日，参考正在起草审议中的《杭州市物业管理委员会组建运行实施办法（试行）》，《关于组建未央村、向阳新村物业管理委员会的公告》发布，明确了未央村、向阳新村物业管理委员会由湖滨街道代表1名、东坡路社区代表1名、未央村业主代表2名、向阳新村业主代表3名，共7名委员组成，全部是共产党员。之后，有6名业主代表报名参加本次物业管理委员会的组建，“他们中既有退休老干部，也有从事IT行业和新媒体行业的年轻业主，他们对于小区的物业管理都很有自己的想法。”

11月18日，未央村、向阳新村正式成立物业管理委员会。

蒋琪表示，接下来，未央村、向阳新村将会率先搭建起物管委、社区、物业协同治理规范化平台，定期召开议事协商例会，进一步倾听业主需求，快速整治业主最迫切需要解决的问题，着力提升物业公司管理服务水平。同时，还将引入张能庆公益组织等社会力量，面向小区老年人提供理发、送餐、量血压等居家养老定点上门服务。