物业管理板块在2022年经历了巨大挑战

    自2022年年初至今，1）按照总成交量排序前10的公司，平均跌幅达到35.9%；2）按年初市值前十大公司，平均跌幅达到35.7%。

    除了资本市场本身调整的原因，这个初生的板块在业务独立性，发展可持续性和成长性受到了不同程度的怀疑。

    物业管理行业遭遇广泛质疑

    资本市场质疑物业管理行业业务、人员、资金的独立性，融资的必要性和毛利率的可靠性。物业管理公司应收款科目的显著增加，加剧了这一质疑。

    从2016年到2022年迄今，民营物业管理公司总计向资本市场再融资达到525亿港币，分红则只有157亿港币。国有物业管理公司总计向资本市场再融资仅5.5亿港币（建发物业1笔再融资），但分红达到40亿港币。

    增值服务发展的瓶颈

    单户家庭的增值服务消费虽然有增长，但物业管理公司的增值服务仍然没有打破机会主义的边界：

    没有哪家物业管理公司真正转型为生活服务公司；

    没有哪一门类的增值服务，产生了全国范围的影响力，并明显领先于专业服务提供商。

    增值服务的确取得了长足的进步，但这种进步仍然显得低于市场乐观者的预期。

    盈利可持续性的质疑

    市场顾虑随着楼龄变老，物业管理公司在满意度和盈利能力方面难以两全。

    市场担心此前的并购整合缺乏成效。

    市场担心住宅市场外拓的竞争日趋激烈，存量盘外拓空间虽大，但盈利能力较低。