南京发布重磅新政！

未来，在小区保修期内，出现外墙脱落、防水层渗漏、消防设备需更换等问题，在开发商不愿维修或开发商破产跑路的情况下，都可以动用这笔开发商预存的专项资金进行维修，保证业主的权益。

事关所有楼盘，业主们又迎来一个利好！

突发！事关所有楼盘，南京物业保修金新规出炉！

刚刚，南京市住房保障和房产局官网发布关于《关于进一步加强我市住宅物业保修金使用管理工作的通知（征求意见稿）》征求意见的公告。

划重点↓

1、明确物业保修金使用申请主体

一类是业主委员会或者物业管理委员会为物业保修金使用的申请人

另一类是未成立业主委员会或物业管理委员会的，物业服务企业、相关业主可以作为使用申请人。

2、明确 保修金 维修范围

物业保修金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期内维修和更新、改造的专项资金。

2、什么人能申请？业委会或物业管委会，如果未成立业委会或物业管委会的，物业服务企业、相关业主可以作为使用申请人。

3、决算费用在八千（含）以上的，申请人应委托工程造价咨询机构对造价进行审核，所需费用可从物业保修金中列支。

4、如何申请？

组织现场勘查确认属于物业保修金使用范围→制定使用方案→向所在区物业保修金管理部门提出使用申请并提交相关资料→区物业保修金管理部门收到上述申请资料，出具受理通知书，符合条件的在5个工作日内向申请人出具准予使用通知书→组织施工及工程竣工验收→办理物业保修金划转申请，物业保修金划转事项在小区显著位置公示（不少于7日）

5、此次新政是为保障物业在保修期内的正常使用和维修，进一步方便广大业主申请使用物业保修金，推动物业保修金使用制度落实。

值得注意的是，在 2017年5月，南京市人民政府印发了《南京市住宅物业保修金管理暂行办法》。

该办法规定，当建设单位在拒不履行质保期内保修责任的情况下，为维护业主合法权益，申请人（业主自治组织、物业服务企业或相关业主）可以向区住建局申请动用该专项资金，保障住宅物业在保修期内的正常使用和维修。

值得一提的是，和2017年政策版本相比，这版有一个比较大的变化是，可维修的范围增加了！

2017年《暂行办法》明确表态，物业公共部分、公用设施如果进行过升级改造和更新，后期维系不能使用物业保修基金，而新规则将这部分也纳入了可维修范围。

目前，雨花台区的蓝光公园1号就已经成功动用了住宅物业保修金，修复了房屋渗漏水、共用部位及共用设施设备损坏。

原文如下：

小区公共收益怎么用？业主与物业“恩怨”如何解？

买房一阵子，物业一辈子。一个好的物业服务，不仅影响居住生活品质，更对未来小区二手房的保值增值起到重要作用。

但是近年来，业主与物业的纠纷也非常常见，对于小区物业的投诉也较为普遍，很多小区甚至掀起了“换物业”的浪潮。

“为什么别人家的小区还给业主发钱？”、“我们的公共收益去哪了？”、“小区的公共维修基金怎么用？”……

对于业主们关心的物业相关问题，我们采访了南京市物业管理行业协会秘书长苗永强也进行了答疑。

1、小区公共收益有哪些，如何分配？

首先，对于很多业主非常关心的公共收益问题，苗秘书长表示：小区公共收益主要 来自公共区域的停车位收益、电梯广告、公共场地里的广告牌，以及利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入等，根据法律规定小区公共收益应当是由全体的业主来共同讨论如何分配。

与此同时， 他也建议将小区的公共收益用于小区建设。“特别是很多老旧小区，可能需要完善大修，建议将这笔钱用在小区建设上”。

2、小区公共维修基金怎么用？

对此，有些业主可能会疑惑：小区不是有公共维修基金吗？的确，很多人在收房时都缴纳了一笔公共维修基金，这也被称为是小区的“救命钱”。

对于这笔费用，苗秘书长同样表示这也是全体业主共有，由业主决定行使。 用于小区维保期过了之后，小区公共部分和公共设施的维修。

“小区的公共维修基金，在业主大会成立之前，由政府代管，业主大会成立之后，业主可以选择业主委员会管理，也可以选择继续由政府代管，但是如果是业主自管需要接受政府监管”。

如何才能使用维修基金？据了解，在小区维保期结束之后，公共部位和公共设施都可以使用。但是需要“双三分之二”业主参与表决并经“双过半”业主同意。

另外，像地下管网渗漏、电梯故障，消防设施、外墙外立面脱落等，可以动用应急维修基金。

对于小区成立业主委员会的情况，苗秘书长也表示鼓励业主自制，目前在南京也发展得非常好，很多小区产生了业主委员会，去监督、协助、督促物业提高物业服务水平。

对于小区公共收益和维修基金的使用，此前我们也咨询过南京市物业管理行业协会。

1、小区公共收益有哪些，如何分配？小区公共收益主要来自公共区域的停车位收益、电梯广告、公共场地里的广告牌，以及利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入等，根据法律规定小区公共收益应当是由全体的业主来共同讨论如何分配。

2、小区公共维修基金怎么用？很多人在收房时都缴纳了一笔公共维修基金，这也被称为是小区的“救命钱”。这笔费用，其实也是全体业主共有，由业主决定行使。用于小区维保期过了之后，小区公共部分和公共设施的维修。

如何才能使用维修基金？据了解，在小区维保期结束之后，公共部位和公共设施都可以使用。但是需要“双三分之二”业主参与表决并经“双过半”业主同意。另外，像地下管网渗漏、电梯故障，消防设施、外墙外立面脱落等，可以动用应急维修基金。

小区物业不作为，想要换物业怎么办？

今年以来南京多个小区掀起换物业大潮， 从那些成功换物业的小区案例来看，并不容易，业主们要形成合力，还要有业委会的跟进奔走，并非一朝一夕就能达成，背后辛苦或许只有经历过的人才知道。

首先，要成立业主委员会。但是现在很多小区因为业主难以形成合力，常常因投票人数不足而作罢。

比如，快到年底，不少小区物业又开始催交下一年的物业费，不交费可能会被“电话轰炸”，甚至被停水停电。业主面对物业的不作为，却常常只能在业主群里抱怨几句。

业主与物业的较量和制衡，需要更多业主增强主体意识，主动参与公共事务，也需要社区及时介入，提供法律和程序上的指导，帮助协商和解决问题，探索更好的治理方式。当然，相关部门加强对物业公司的监督和曝光，也至关重要。

其次，需要召开业主大会，投票表决取得三分之二以上业主同意，并且提前六十日书面通知物业公司，办理解聘手续。接下来拟定管理要求和费用标准，进行公开物业招标，再竞标公示评标，签署物业管理协议。最后 安排新老物业公司进行交接，新物业公司进场。

以上流程短则一年，多则三五年，更换物业属实不易，离不开整个小区业主们的积极配合努力。