10月30日，青岛发改公布《青岛市物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）》，以期解决政策执行过程中，一些亟待规范的事项。

此前的政策执行过程中，发现：

一是普通住宅界定难。山东省明确“普通住宅，是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外的住宅。”但在具体实践中，相关各方对“叠拼、大平层”等住宅类型是否认定为普通住宅存在较大争议，部分业主对此反映强烈。

2021年9月，省发展改革委明确“鉴于我省住宅类型地区差异较大、情况较为复杂，普通住宅具体范围由各市、县人民政府结合实际予以明确。”

二是质价不符的问题较为突出。普通住宅前期物业公共服务费根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。但从业主反映的情况看，服务标准低、收费标准高的问题仍然存在。

三是部分收费行为需要规范。如前期服务期间签订增值服务合同规避政府指导价管理、无理由选择最高服务等级、最大上浮幅度等。

四是物业公共服务费政府指导价标准不够合理。主要是低等级服务收费标准偏低。各级收费标准级差设置不够合理。

为进一步规范物业服务收费管理,维护各方合法权益，出台了意见稿。

（一）实行菜单式组合计价

进一步细化物业服务质量分等定级标准，合理确定相应等级收费标准及收费级差。

一是建设单位及物业公司选择服务等级时，应根据服务等级内容及标准，明确选择该服务等级的具体理由，避免无理由选择最高服务等级。二是根据物业规模大小，合理划分收费档次。三是适当提高低等级服务收费标准，保证物业服务企业正常业务的开展。

（二）推行物业服务质量与收费挂钩机制

为推动物业服务企业改善并提高服务质量，维护业主的合法权益，对综合评价不达标且拒不整改或整改未达到要求的前期物业服务项目，由有定价权的发展改革部门会同同级物业主管部门作出降低物业服务收费标准的书面决定。

（三）建立前期物业服务收费指导标准动态调整机制

物业服务成本中，人力成本是最重要构成部分。建立物业服务收费标准与社会平均工资挂钩的联动机制，使物业服务收费标准能够合理反映物业服务成本变化。

（四）进一步规范物业服务收费行为

一是规范物业服务企业财务制度，推进成本公开，规范核算；二是规范停车收费行为。物业服务人与业主或者物业使用人对机动车停放费预收时间另有约定的，预收时间不得超过一年，防止将不能销售的车位通过延长租赁时间变相销售的行为；三是规范增值服务收费。前期物业服务合同中上不得约定增值服务收费事项；四是规范业主或其他机构与租户之间的收费行为。

将住宅物业出租、转租给物业使用人的，有关物业服务、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用，由物业使用人缴纳，若需代缴，代缴人不得额外加收费用。

（五）优化空置物业收费政策

秉承房子是用来住的理念，根据《青岛市物业管理条例》关于召开首次业主大会的规定及省政府授权我市开展普通住宅物业服务收费市场化试点的意见，统筹考虑业主和物业服务企业的利益，进一步优化空置物业收费政策。