细分业态的新价值，主要有两方面：

 

　　一是对现有价值的挖掘，通过技术信息化手段，提升效率；

 

　　二是打造自己特有的新价值。

 

　　论坛主题：细分业态的新商业价值

 

　　主持人：北京千丁互联科技有限公司 副总裁 周洪斌

 

　　互动嘉宾：

 

　　中航物业管理有限公司副总经理 高文田

 

　　龙湖物业服务集团有限公司总经理 王建辉

 

　　重庆新大正物业集团股份有限公司总裁 李茂顺

 

　　重庆海泰管理服务有限公司总裁 高勇

 

　　上海明华物业管理有限公司副总经理 刘闻皓

 

　　○畅聊细分业态发展经验

 

　　主持人：经过三十多年的发展后，物业管理行业的内涵已逐步演化，这意味着每个企业都需要对专业化、市场化做更多的思考，因此，物业管理的业态细分又有了新的“玩法”。下面有请各位先介绍一下自己处于哪一细分业态，是如何一步步发展到今天的，在此过程中积累了哪些优秀的经验。

 

　　高文田：中航物业最初的定位就是基于写字楼这一业态，写字楼物业最核心的业务就是设施设备管理。基于航空工业传统技术的背景，中航物业在设备设施管理方面投入较多，积累了丰富的管理经验，并且拥有专业的分公司——楼宇科技公司，通过该公司的发展，使我们在这一细分业态里，形成了自己的优势，再加上对综合能力建设的重视得到了客户的认可，才使得我们有如今的市场地位。

 

　　具体分析写字楼的价值构成，个人认为有三大块：一是写字楼的硬件，二是物业管理，三是商务配套。这三块是体现写字楼价值最重要的因素。除了第一块是由开发商所决定，后两部分都与物业管理有很大关系，这就为将来整个写字楼业态价值的重构与创新，带来很大的空间与很好的方向。

 

　　基于此方向，中航物业提出了一个重要的商业模式和愿景，即希望成为一个物业资产管理和专业外包服务的提供商。中航物业希望做出一个平台，把涉及到的专项生活服务都引进来，为整栋大楼的客户提供全方位、一体化的便利的服务，使得物业公司的业务得到一个很好的突破和跨界，为我们未来业务的增长、利益的提升带来很大的空间。

 

　　王建辉：在住宅物业这方面，龙湖物业在过去十九年的发展中都十分注重品质，并且得到了市场的一些认可。不过，由此带来的人工成本占比非常高，大概占75%，且在不断上升。多年来我们一直在思考，怎样实现既能满足业主对高端服务的需求，又能让企业得到更好的生存发展空间，因此我们找到了一条转型之路，就是从劳动密集型往知识密集型转变。

 

　　在此基础上我们做了两件事情：一是在对物的管理上建立一整套健康监控机制；二是在对人的服务上，也建立了监控机制。主要400热线电话集成指挥中心、完善设备设施管理和远程智慧监控以及开发业主APP和员工APP手段实现。通过以上手段，我们基本实现了转型。基于此我们又设定了三个目标：一是让业主更便捷地享受我们的服务；二是全方位地为业主提供一个更加便捷的物业系统；三是产生新的价值。从我们今年的数据来看，这套系统介入后，服务效率得到明显提升右。针对住宅物业项目的发展，我们在线上线下已经完全打通，未来的发展状况还是很乐观的。

 

　　李茂顺：大正物业是一家专注于城市公共建筑与设施的第三方物业公司，刚更名为重庆新大正物业集团股份有限公司，八月份刚做了股改，是一家完全市场化的公司，目前主要做公共建筑、学校、住宅、商业、工业园区五个业态。另外，我们内部还有保安、保洁等五个专业的公司对各业态做技术支撑，之所以做这样专业化的细分，也是迫于激烈的市场竞争。

 

　　关于细分市场的新价值，我想和大家分享三点：

 

　　一是细分市场不是小弱势的体现，而是物业管理市场重要的组成部分。行业最初从住宅开始发展，所以我们现在说物业管理大多数聚焦在住宅物业这一块，但在我们国家的基础建筑当中，城市公共建筑至少有40%。随着供给侧改革深入，这一部分物业释放出来的话，物业管理行业将有一个大的、新的市场空间。

 

　　二是业态细分是专业化发展的必然趋势，也是市场管理成熟的一个标志。基于此判断，我们认为专业化是行业未来的发展方面。这也为中小物业公司的发展提供了一个新的思路。

 

　　三是每一个细分市场，除了有自己固有的价值外，都能开发、创立新的空间和价值。这些年我们之所以走专业化这条路，就是基于这样一个考虑。

 

　　高勇：海泰物业最早是从重庆长安汽车股份有限公司地产产业脱离出来的。依托长安强大的企业实力，拥有了如今的汽车租赁公司、海家餐饮有限公司、海泰管理服务有限公司。我们的业务结构比较简单，主要包括：基础物业服务；增值服务，如餐饮；通勤服务，接送员工上下班。

 

　　海泰物业内部的细分业态价值有三个发展阶：一是让工业服务更为简单；二是一体化后勤服务运营商，用来推广和推进我们这样一个品牌，为企业提供便捷、节省成本；三是立足工业服务，成为工业服务的智慧管家。我们现在在工业这个领域里有一些成就，下一步还要用几个“加”继续探索。

 

　　第一加互联网，提高企业发展的速度，和客户端链接的速度；第二加资本，增加我们的发展后劲，用资本把我们曾经的一些短板弥补起来；第三未来我们还要加智慧管理、智能产品，来节省人工成本。有一句话说的非常好“未来已来，只是还没有遇见”，其实，我们所有的物业人都应该用这样一句话来鞭策自己，进行新的探索。

 

　　刘闻皓：我们五个人来自不同区域，分属于不同的细分市场，但不论我们做哪一细分市场，都有自己标准化和规范化的要求。

 

　　明华物业受益于行业业态的细分。刚创业时明华物业只有六个人，没有开发商的背景，接管的项目全部是通过招投标一点一点拼出来的。经过二十多年的累积，我们又把公众物业板块细分为公众园林、公众交通枢纽等五个板块。之所以做这样一个细分，是因为我们发现不同的物业项目，其服务的需求和内容是不一样的，因此要进行一个规范化、标准化的提炼，所以我们在这方面做了大量的工作。但是在后期的工作中我们越来越发现，现在面临的压力越来越大。明华物业70%以上都是公众物业，而现在所有的公众业务都要经过公开的政府招投标采购，合同到期，三年就要公开招投标一次，这个坎要过。一旦有招投标的话，涨价又会成为另一道坎。现在我们又发现第三个问题，很多原来不做公众物业的物业公司进来了，市场化的竞争越来越激烈，包括人力成本也是很大的一个问题，在这样的情况下，很多物业都在谋求一个变数，明华物业也在谋求一个变数。

 

　　第一个变，像海泰物业一样拥抱资本，这是个无法抗拒的事情；第二变，就是人才的进入，现在的80、90后开始愿意选择这个行业，一个行业如果真的被资本和人才所吸引，那么它变化的时机就到了。所以我们认为物业管理市场的变化会越来越明显。总的来说，改良企业以及物业行业进行二次革命的关键都在探索与创新。

 

　　○共同解构新商业价值

 

　　主持人：现阶段各位怎样解读细分市场未来的战略构想，请各位谈一谈在各自的细分市场上，除了现有的商业价值，未来还有哪些新的可能存在的商业价值可被挖掘？

 

　　高文田：部分大的写字楼年产值非常高，背后与它的资源有直接关联，中航物业今后努力的方向是，希望能够把写字楼的客户资源挖掘好、服务好。在物业角度，中航物业以客户需求为核心，通过专业化、信息化、标准化把写字楼这一业态打造成一个智能、绿色、人文、生态的服务平台和系统。拥有这样一个平台、系统，今后对物业公司创造的价值，将达到一个超乎想象的高度。

 

　　一个行业发展到一个阶段，有三个要素能够表现出这个行业发展态势是否良好，一是资本，二是人才，三是新技术。目前，物业管理行业就到了这一阶段，对三者都有很大的吸引力。我相信不论哪个业态，只要能把客户的需求把握好，通过模式创新、内容创新、企业创新，未来我们每个业态的前景都很大。

 

　　王建辉：智能化、互联网+正在快速影响我们的生活，我到龙湖物业以后，把我们所管的园区都走了一遍，特别惊讶的是，80、90后成为就业的主力，园区里基本上都是老人和幼儿园的小孩子，如何跟上新一代的业主的需求，是我们想着力研究探讨的。我们认为住宅物业下一步，就是向这部分去深挖。

 

　　李茂顺：虽然大正物业发展了五个业态，但公众和学校是我们的主要侧重点。在学校部分，我们从去年开始和国际知名公司共同研究未来高校物业管理模式，打造高校物业新商业模式，主要思考三个问题：一是如何充分利用互联网和智能技术来改造传统基础物业管理，提高客户满意度，增加客户端体验，降低成本；二是在此基础上，如何建设智慧校园，通过物业管理把物和人连接起来，提供更好、更便捷的服务，这部分可能不会产生效益，但是一定会增加客户体验，创造额外价值；三是把学校的发展成果和社会连接起来，比如在生产力这方面打造一个桥梁、平台，让物业管理成为学校运营的一个战略伙伴，这是我们思考的新的价值空间和战略模式。

 

　　高勇：海泰物业主要是做机构的设备设施维护，打造快捷连锁的维修服务团队，虽然每家企业都有自己的设备维护人员，但是我们要打造一个专业、全面的团队。利用现有的互联网体系、独有的APP，实现一键报修、指挥台统一安排部署，通过我们专业的团队协助客户管理、降低更多的成本。

 

　　就现阶段尝试来看，效果还算比较理想，我们有个构思，最初把它定位为一个产品，后形成一个项目，最后形成一个市场。就像洗衣服能洗出一家公司一样，这个构思对我们影响很大。

 

　　刘闻皓：明华物业未来会做信息化改造，不做大而全，而是把公司看中的点做好，做出生命力。关于智慧系统、信息化，就当前的情况看，很多企业只是把原来纸上的东西搬到了网上而已，真正做到自动化还有很长的路要走。我们现在在发展海牛网，做物业公司采购，这是我们今后的方向，把一个点做透，好过大而全。

 

　　主持人总结：细分业态是市场发展的必然，也是资本选择的必然。通过各位老总互动对话的分享，可以看出细分业态的新价值，主要有两方面：一是对现有价值的挖掘，通过技术信息化手段，提升效率；二是打造自己特有的新价值。未来离不开互联网+，通过对服务对象需求的深度挖掘，通过产业链的打通、资源的整合逐步实现专业的分工和专业的状态，当一定的环境条件出现后，行业进行新的转型升级也会随之而来。