业主办理入住时，是由物业服务企业承担的，因而许多业主认为物业服务企业作为办理入住的主体，自然是房屋买卖合同的主体。因此，当房屋出现建筑质量问题时，要求物业服务企业负责保修，如果问题得不到解决，是物业服务企业没有履行合同，理应拒交物业服务费。其实，办理入住是开发商与业主之间履行房屋买卖合同的行为。从权属关系看，入住是开发商将已建好且竣工验收合格并具备使用条件的物业及物业产权按照法律程序交付给业主的过程，是开发商和业主之间物业及物业产权的交接。物业服务企业承担入住的办理，是接受开发商的委托并根据前期物业服务合同或办理入住委托合同的约定，代表开发商与业主履行入住手续的，房屋买卖合同法律关系的主体仍然开发商与业主，不包括物业服务企业。

在物业管理实践中，部分开发商会与物业服务企业签订房屋保修委托合同，将房屋建筑质量保修责任委托给物业服务企业负责，由物业服务企业代表开发商来履行房屋买卖合同中约定的保修期内的房屋建筑质量问题的保修义务。当房屋在保修期内出现建筑质量问题时，业主看到的就是物业服务企业在承担保修责任，自然就会认为物业服务企业是保修主体，并将这种认识扩大到所有的保修项目。其实，在这种情况下，物业服务企业只是开发商的受托人，代表开发商承担保修责任，房屋买卖合同的主体仍然是开发商与业主，不包括物业服务企业。即使物业服务企业没有履行保修期限内的保修义务，其所违反的也只是与开发商签订的房屋保修委托合同，并没有违反与业主签订的前期物业服务合同，业主不能以物业服务企业未承担保修责任为由拒交物业服务费。

当业主向开发商提出保修要求时，有些开发商会以已经委托物业服务企业实施物业管理为由拒绝承担保修责任。其实，开发商在这里是故意混淆了房屋买卖合同与物业服务合同的法律关系，采取了偷梁换柱的手法，将房屋买卖合同的主体归结到了物业服务企业身上。

还有一种情况，物业服务企业为搞好与业主的关系，委曲求全地承担了一些保修期限内小的保修项目，结果业主误认为是由物业服务企业承担保修责任。当大的保修项目出现时，物业服务企业无力承担，业主以为物业服务企业拒不履行保修义务，造成矛盾纠纷。实质是物业服务企业混淆了房屋买卖合同与物业服务合同的法律关系，承担了不该承担的责任所导致的。这需要物业服务企业增强合同意识、风险意识，要以履行合同为己任，不要盲目承担合同约定以外的责任，防止带来不必要的麻烦。

本文节选于《现代物业·新业主》2011年2-3期。

（文章来源于现代物业杂志）

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