不得将小区共有建筑空间变成专有

如果地下车位没有单独立项和规划，就不可能单独签订土地出让合同、缴纳土地出让金，更因为地下车位是大楼桩基结构层，建筑成本必然分摊到整栋建筑物（计入房价），这类车位是属于小区全体业主的共有产权，不能作为专有产权，不可以发产权证，开发商无权出售，无权转让，无权馈赠。即使发了产权证的，也应当根据《房屋登记管理条例》予以纠正。

《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）附表A.0.3 公共服务设施各项目的设置规定“（42）居民停车场、库”属于市政公用设施的内容（2018年12月1日前建成居住区适用）。这些依法属于共用部分的地下室和半地下室及属于公用设施的居民停车场、库办理所有权首次（初始）登记时应当按《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让”，一并申请登记为业主共有。

提出一个严肃的问题

根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权。地下车位所使用的土地是业主缴纳地上土地出让金而形成，小区的土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为全体业主享有，并且计入了容积率。当房屋出售后，附属建筑物的地下车位根据现有规定，不可能另行获得土地使用权，开发商不再享有该小区的土地使用权，也不享有该土地上建筑物以及该建筑物附属设施包括地下车位的所有权和分配权。

地下车位作为小区的配套设施之一，如同道路、绿化、公共场所、地下管网一样，是房屋的附属设施，附属设施应当依从房屋一并出售、转移。开发商根据相关规定建设地下车位，不仅是法定义务，也是小区业主生活配套的需要，同时更是地面建筑物桩基结构形成的地下空间的必然。试想一个没有地下车位的小区，房子怎么销售？更何况地下车位的成本已经计入整栋建筑物的成本，是附着在建筑物桩基结构层没有回填土形成的自然空间，是建筑物桩基的需要。