版权所有
永旺永乐服务管理集团有限公司

联系电话：0512-65166207
copyright©永旺永乐服务管理集团有限公司 版权所有 | 苏ICP备10043829号-2
谈俊：物业行业徘徊在变革的十字路口
2019/12/20 11:26:49

 

依附于房地产开发滋生的物业服务行业，经过三十年左右，特别是近二十年的发展，客观事实证明，走向所谓“繁荣”的背后，实际上是进入严峻的瓶颈。这种全行业形成的不良状况，问题究竟出在哪里?怎样走出瓶颈?特别是每一个从事物业行业人士应当认真思考与反思，并以实事求是的态度破解瓶颈，使物业服务行业步入健康良性发展。

 
前期物业制度带来什么样的后果?
 
 
“谁建房子谁管理”，上层设计做了这样的安排，这就出现了“前期物业”，一直到小区成立业主委员会，这种前期物业才有可能结束。
 
 
一是剥夺了业主的知情权，业主甚至连话语权也没有，二是为开发商掩盖房屋质量问题和侵占业主共有建筑物，充当开发商的挡箭牌，这是前期物业的甘心情愿，即使想甩也甩脱不掉的包袱。   
 
 
新小区物业矛盾并不突出，设施、设备维护成本低，物业收费率高，又占有着不菲的公共收益，不仅入金丰厚，依仗着开发商的前期物业企业，往往视自己是个管人的管理者，混淆了是按服务合同管理设施、设备，服务业主的服务商身份，可以说是趟着喝酒吃肉当大爷。
 
 
随着时间的推移，小区的设施、设备维护量增加，当久了大爷遭人嫌，部分业主们在问题面前开始渐渐醒悟并且逐渐有了维权意识，明白了成立业主委员会才能有利于维护自身的合法利益，虽然遭受开发商、物业企业、保护伞的阻扰和打压，尽管如此,毕竟有20%左右的小区冲破阻力成立了业主委员会，接着启动业主大会炒掉讨人嫌的大爷，即使有炒不成功的，但是，能熬过两三届并不易。
 
 
前期物业企业通过暗箱操作侵占业主利益，仗势欺人，败坏了物业行业的风气和名声，往往被人们与黑恶势力联想在一起。一个行业到了这种地步还有前途吗?
 
 
物业包干制的弊端
 
 
通过选聘入驻小区的物业企业，没有前期物业那样有开发商靠山，为了中标，不得不以压低物业费收费标准等让利方式竞标，前期物业丢下烂摊子，维护成本居高不下，人力成本有增无减，采取减少人员降低成本是物业企业惯用手法，特别对设施、设备的维护不力，加快了老化和损坏的速度。这种恶性循环的结果，最终落在小区业主头上。
 
 
没有开发商做靠山的物业企业，处在被前期物业包干制搅乱的市场环境中，生存并不容易，纵观国内前十大物业企业。有几家不是有开发商背景?万科、碧桂园、绿城……。没有开发商做靠山的物业企业，几乎没有一家像他们那样躺着吃香的喝辡的，尽管在维修资金、公共收益方面做手脚，由于接的大部分是问题多的二手小区，且物业费标准相对低和收费率不高，挤点利润也比较不易，因此，加剧了不当得利行为。
 
 
前期物业制度已经造成了严重的后果，尾随着包干制垄断物业市场，市场垄断是为了利益最大化，无处不在充塞不当得利。包干制物业的形成，是前期物业制度遗留下来的不良副产品，以拒绝公开透明为特征暗箱操作，做维修资金手脚和侵占公共收益，服务质量普遍差，对业主不诚实等，已成为不争的事实，因此，物业行业成为众行业中名声最臭，信誉最差的行业之一，引起业主怨声载道。尽管如此，行政部门偏偏钟情于包干制，一爱就是三十年至今不放手。
 
 
是什么原因造成物业行业的败坏?是前期物业制度传承的包干制不公开不透明，暗箱操作下的企业不可能做成良心企业! 坏制度必然产生坏后果。
 
 
包干制物业企业暗箱操作给小区带来的灾难
 
 
维系小区长期运行靠的是共有经济，业主的维修资金是小区的救命钱，往往被物业企业通过虚高报套用。公共收益是维修资金的供血系统，公共收益保守的好，可以成为维修资金的有效补充，现实中的包干制小区，业主能够有効监督维修资金和保守住小区的公共收益?在包干制度和现实环境下，业主或业主委员会，对包干制下的物业企业根本无法实施监督，尽管政府设置了监管部门，也有监督法律条款，但是，操作难度大，收效甚微。看看长沙东成大厦的惨痛教训，前期物业包干制盘踞15年，玩完了所有维修资金和公共收益，留下了千疮百孔的烂摊子。小区维修资金枯竭，公共收益流失，将会造成小区灾难，据说南方某个区已经有一百多个弃管小区，如果这种现象漫延开，将是什么样的灾难?人民群众将会遭受巨大灾难，对国家安全、政权安全带来影响。因此，当我们在探索物业企业出路的时候，首先应当思想如何让小区长期正常运行下去，能够保证业主正常居住，皮之不存毛将焉附。
 
 
物业行业理念偏颇
 
 
首先是过于侧重赚钱为目的，轻社会责任心、轻管理、轻服务，这就是包干制物业与业主矛盾的根源，物业企业又往往把问题怪罪于政府不给力，法律授权不足，业主不自觉，上怨天下怨地，忘记了第三产业的性质，忘记了自己的身份，殊不知服务行业是要面对形形色色的群体，挑三捡四莫干服务行业，当官做老爷发号司令去。
 
 
1、乱涨物业费，巧取名目乱收费，偷鸡摸狗于维修资金、公共收益；
 
 
2、减少人员配备，压缩设施、设备维护成本，降低服务质量。
 
 
物业行业是基于对房屋设施、设备的维护管理和对业主提供服务的第三产业，如果过于侧重赚钱，必然功于不当得利，必然轻管理、轻服务，造成行业恶性循环。面对市场残酷竞争，甚至还存在不正当竞争的乱象，面对大型物业企业的扩张挤压，特别是中小型物业企业应该认真深入思考。包干制虽然给物业企业带来更多的不干凈利益，同时也是饮鸩止渴。
 
 
物业企业走出瓶颈靠创新
 
 
包干制长期以来垄断物业市场，显然不符合社会主义市场经济，应当有包括包干制在内的更多的物业服务模式供业主选择。因此，更换物业退出难，通过利益输送换物业等不正当竞争行为屡见不鲜，乱象丛生，破坏了物业市场秩序，人们在思考这个问题同时，业内清醒者也在思考这个问题。在长沙，已经出现了由物业企业组成的“新型物业联盟”，通过探索新路，走出当前困境，并且也有许多创新模式在市场上出现，例如: 自行管理、信托模式、丽娜模式、阳光模式、苏华模式、酬金模式等。创新是物业行业走出瓶颈进入良性发展的希望。
 
 
新型物业企业的基本共同特征
 
 
1、遵守物权自主的法律责任；2、坚持公开透明基本原则；3、担当管理责任和人性化、标准化服务；4、共享盘活资产所得利益；5、根据管理成本决定收费标准。这五大特征是新型物业企业的基本共识。
 
 
好的制度和理念，决定了合同双方的愉快合作和良好相处，也决定了管理和服务的质量，并且小区的共有经济得到保守，合同双方各有所得，因此，小区管理、服务不仅上档次，而且主雇关系相当融洽。  
 
 
笔者参观了新型物业管理模式小区，也包括自管小区，管理和服务这块，包干制小区没得比，包括所谓的一流万科物业。
 
 
公园一样秀美的无锡春江花园小区，您根本感觉不出是2003年建成入住的老旧小区，这个小区建筑面积54.8万平方，围墙内占地面积37.7万平方，是一个以多层为主，小高层为辅的园林式小区，自管十年了，物业费始终保持在多层0.5元/平方，小高层1元/平方，这么低的物业费，仍然存有2000万元左右公共积余。奇妙的是，全国所有的自管住宅小区物业费收费标准大体都是这个价，即使像深圳莲花山庄这样的大型别墅小区，自管后的物业费收费标准也只有1.5元/平方。
 
 
笔者还调研了北京一家新型物业管理模式的小区，建筑面积24万平方的农民回迁房小区，前面一家包干制企业干不下去了，收费率不足20%，停车费根本收不上来，因为，回迁的农民们根本没有这种交费的意识，振振有词“祖祖辈辈住在这里没有交过费”。采用新型物业模式的企业入驻一年左右后，有序的管理和良好的服务品质，让回迁户农民改变了传统意识，不仅收费率提升到85%以上，停车收费也正常了，并且盘活了公共资产，通过增值服务的利益所得。“这个小区经过一年左右后可以不收物业费”，服务这个小区的物业公司老板对我说。
 
 
新型管理模式的小区，如果有条件，通过增质服务增加经济收益，是可以做到不收物业费的。天津有一家物业企业，采用了新型物业管理服务模式，旗下的小区已经实现两个小区不收物业费。
 
 
我相信，新型物业模式企业，不仅在小区干的开心，而且，经济收益也必定丰厚，并且心安理得，光明正大。这与包干制模式的物业企业，特别是中小型物业企业形成明显对比。因为，企业不是靠擅自涨物业费，乱收费，做维修资金、公共收益的文章增收，而是利用好小区平台，盘活增值创收，这就是所谓的“利益共享”不仅业主分享了，物业企业同样根据协议约定分享这其中的利益。
 
 
物业服务的部分成本应当由政府承担
 
 
物业市场的良性发展，不仅是行业内部的事，全社会都应该关心，政府更应该关心并予以扶持，不能把物业企业承担社会责任的成本加重在业主或物业企业身上，该政府承担的应当政府承担。
 
 
物业企业从某种程度上担负了许多政府的部分职能工作，例如:安防、消防、协调邻里纠纷、完成街道社区和行政部门布置的工作等本应该政府应做的工作，下放给企业完成，企业是个经济实体，如果完全以从小区获得利益完成政府职能工作，这部分负担显然加在企业身上不合理，物业企业为了弥补这一块，利用在目前包干制度暗箱之便，加剧侵占业主利益，最终负担落在业主身上，从而增加物业纠纷。既然物业企业担负了政府应当承担的某些工作，政府就应当在经济上对物业企业有一定的补偿(居委会不也是政府发工资嘛)，起码在税收或政策方面有所扶持，不仅减少物业矛盾，物业企业因着政府财政扶持得到了减负，政府从某种程度上也能方便对物业企业起到有效的管理。
 
 
现在的实际情况是政府甩包袱，把这部分负担完全加重于业主和物业企业，不符合减负原则。
 
 

笔者认为，三十年的包干制模式已经走到了尽头，必须自我解放走创新之路，多种物业模式共存，让业主多一份选择，让物业市场繁荣起来，才能使物业市场进入生动活泼的良性循环。

 

 

（文章来源于现代物业管理）

 

—END—

 

 

关闭