随着《物权法》出台，《物业管理条例》修订，业主大会制度得到进一步强化，业主大会的召开和业主委员会的成立也急迫地提到推进物业管理工作规范发展的重要议程。2010年住房和城乡建设部制定并发布了《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《规则》）,对规范业主大会和业主委员会活动，缓解成立和运作过程的矛盾纠纷，维护业主和物业公司的合法权益，总体起到积极的促进作用。上海、天津等地按照《规则》要求加快了业主大会召开和和业主委员会成立的步伐，取得了显著成效。

但从全国目前对《规则》的执行和业主委员会成立的数量来看，还远未达到政策的预期目标。业主大会和业主委员会成立难的原因主要有以下几方面：一是现行制度下业主大会协调成本高，各利益主体相互博弈，难以达成一致；二是公共区域共同决策的理念尚未形成，业主广泛参与的积极性不高；三是有的建设单位消极抵触、有的物业服务企业不主动配合，担心会对企业的经营和管理造成干扰；四是部分行政主管部门工作人员不足或怠于履职，没有把足够精力放着对业主大会制度健全的指导上，致使从全国看工作推进总体较为缓慢。

今年参加《中国物业管理》杂志社在郑州组织的活动期间，在和郑州市住房保障和房地产管理局副局长李全云就物业管理推进中有关问题的交流中，李局长重点介绍了郑州去年针对业主大会召开和业委会成立难问题出台的《住宅小区业主代表协调委员会指导意见》（以下简称《指导意见》）。她兴奋地谈到在贯彻中取得的突破和成效，对郑州和谐物业管理局面的形成起到的重要推动作用，让我深受鼓舞。我向她详细了解了文件起草的背景，主要内容和工作推进情况，并请她尽快将政府发文提供给我。

看了郑州市政府下发的《指导意见》，印象最深的是其明确的指导思想，实施原则和具体推进上的可操作性和有力的保障措施。觉得非常有必要把这个文件向业内推荐，希望引起一些成立业委会难的地区的关注，能结合本地情况加以借鉴。

归纳起来，《指导意见》有以下亮点：

一是明确的指导思想：坚持“社区主导、业主参与、自我管理、权责一致”的总体思路，积极拓宽业主自我管理渠道，搭建相关责任主体之间的沟通平台，实现住宅小区日常管理有组织、自我服务有途径、协调议事有制度的社区物业管理新局面，推动社区物业管理健康有序发展，逐步实现全市住宅小区业主委员会的全覆盖。

二是严格的适用范围：全市城市建成区，具备业主大会成立条件的住宅小区，应当成立业主大会筹备组，组织召开业主大会，选举产生业主委员会。没有召开业主大会选举产生业主委员会的住宅小区，应当成立业主代表协调委员会。

三是业主代表协调委员会成立、运行和管理应坚持的三条原则：一是社区主导原则。业主代表协调委员会工作，列入社区物业管理工作范围，接受社区领导；二是业主参与原则。全体业主应当积极参与小区管理活动，履行自主管理、自我服务责任，共同协商处理小区事务；三是过渡建设原则。业主代表协调委员会，是住宅小区召开业主大会产生业主委员会前的过渡性组织，经过培育且条件成熟的，应当召开业主大会，选举产生业主委员会。

四是业主代表协调委员会的工作职责：在《规则》等相关制度法律框架下，主动宣传国家物业管理法律法规和政策；召开业主会议，反馈小区物业管理有关情况；协调小区管理中出现的问题，调解物业管理纠纷；及时了解业主的意见和建议，监督业主管理规约的落实；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用，协助完成社区物业管理的其他相关工作。

五是推进业主代表协调委员会成立和工作开展的保障措施：郑州市要求各区政府、管委会加强业主代表协调委员会工作的领导，制定具体计划方案，强化培训考核，确保住宅小区业主代表协调委员会组建工作落实到位，并逐步纳入正常工作范畴，给予业主代表协调委员会必要的经费支持。市、区对工作成绩突出的业主代表协调委员会及其成员给予一定奖励。

郑州市制发《指导意见》的出发点和立足点，就是在业主大会召开和业主委员会成立条件尚不完全具备的条件下，由社区主导，以楼栋或单元为单位，挑选公益心强的业主作为业主代表，选举成立业主代表协调委员会，代为行使业主大会协调议事的部分职能，协助解决小区内日常管理事务，建立业主与社区、物业服务企业、开发企业的联系机制，以应对现阶段一些在管的物业项目因业主大会和业委会缺失带来影响物业管理规范和谐推进的种种问题。文件明确提出经过培育，成立业主大会时机成熟时，应主动推动业主大会成立，促进业主代表协调委员会向业主委员会的转换。可以看到，住宅小区成立业主代表协调委员会，作为一项过渡措施，不仅对解决当前业主大会召开难和业委会成立难会起到立竿见影的效果，还将对创造条件促进业主大会的召开和业委会的成立产生推动作用。

据了解，《指导意见》实施一年来，从点到面均取得了可喜效果。截止目前，郑州市除已成立业主委员会的639个小区外，其余3600多个小区已全部成立了业主代表协调委员会。产生的效果主要体现在加强了业主、社区、物业服务企业和开发企业之间的联系沟通，正确引导业主积极参与公共事务决策，有效化解了各类物业管理矛盾纠纷，促进了和谐社区的建设。

郑州市惠济区赢家水岸小区，由于前期开发商建筑遗留问题较多，小区前期物业服务企业在处理遗留问题上不够主动，导致业主意见较大。在业主与物业公司协调过程中，物业公司提出管理效益亏损，要求撤离小区。业主得知后非常着急，如果召开业主大会，在时间上无法保证。但不及时召开业主大会，难以完成对新聘请物业企业的选择，原有企业一旦退出，将造成管理上的断层，影响广大住户居住生活的便利和安宁。为了保证小区业主利益得到维护，在社区的大力协调和组织下，由热心业主成立了业主代表协调委员会，组织全体业主选聘了新的物业服务企业，保障了小区物业服务的持续，得到业主和住户的高度肯定。

党的十八大报告中指出：“提高社会管理科学化水平，必须加强社会管理法律、体制机制、能力、人才队伍和信息化建设。改进政府提供公共服务方式，加强基层社会管理和服务体系建设，增强城乡社区服务功能，充分发挥群众参与社会管理的基础作用。”郑州市出台的《指导意见》在加强和创新社会管理方面做了有益的尝试，对推进业主大会制度的执行有非常好的借鉴意义。一是业主代表协调委员会制度的提出，可以通过过渡性措施的采用，由协调委员会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务；二是充分发挥了街道办事处、乡镇人民政府和社区居委会的力量，将业主代表协调委员会工作列入社区工作范围，通过社区组织正确引导业主活动的开展，监督物业企业的规范运作;三是业主代表协调委员会主任由社区工作人员兼任，有利于最大限度地凝聚各方面力量，构建和谐的物业管理关系;四是对于涉及全体业主在选聘和解聘物业服务企业,筹集和使用专项维修资金,改变共有部分用途,利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用等公共事务上能及时形成决议，以保障物业管理相关工作的顺利开展，切实维护全体业主的共同权益。

今年以来，各地主管部门的工作非常给力，尤其体现在法规建设和制度创新上。相信随着政策制度的创新和完善，行业必将会迎来更加健康有序宽松的发展环境。

（文章来源于中国物业管理杂志）