前期物业，是指房屋自售出之日起至业主委员会成立，与开发商签订《物业服务合同》的物业管理。

  因为是开发商找来的，前期物业不听命则难以进驻，对于楼盘存在的问题，多数时候视而不见；业主发现问题，物业多是找开发商，如果得不到及时处理，便落下不作为之名，尽受“夹板气”。那么，前期物业该如何突围呢？

  现象一

  道闸“歇工” 消防箱坏

  南宁市凤翔路香格里拉花园二期已交房5年，前期物业是深圳鹏基物业管理有限公司南宁分公司。因为前期物业服务不好，小区业主委员会于今年1月成立后，要求对方整改，物业却因为该小区面积小不赚钱，双方未能继续合作。随着前期物业与代管物业的交接，该小区设施设备存在的诸多问题一一浮现：小区的4个道闸，因为开发商与道闸销售方存在纠纷，道闸无保养，4个全部“歇工”；小区的12部电梯，4部是开发商办理的《特种设备使用登记证》，4部是第二任维保公司帮办的，另外4部至今没办证；小区的消防设施尚未验收。

  “每次看到那些消防箱都很担心。”碧园·南城故事小区业主杜先生说，小区的52栋楼都设有消防箱。一年前，他住进来时，消防设施都是齐全的，如今很多已有不同程度损坏。业主们担心发生火灾时，这些消防设施派不上用场，便向物业反映，谁料，物业并没有维修。记者走访该小区10多栋居民楼，发现有的消防箱门已经不见，里面没有水带；有的门关不上，里面没有水枪；有的箱门玻璃已经破碎。

  现象二

  围墙“开口” 门禁失修

  日前，山语城小区业主潘女士家里的玻璃被砸坏。她说，在小区正门靠近31号楼的位置，缺了大概5米的围栏，外面的人可以直接从缺口进入小区，存在安全隐患。

  记者看到，该小区围墙缺口处的绿化带中，已经被踩出一条小路，可以直接进出小区。潘女士说，去年她就和其他业主向物业反映过这一问题，物业答复要在缺口处种植高大的植物。但一年多过去了，没见变化。

  碧园·南城故事小区的业主也很担心安全问题。业主陈先生说，小区52号楼与新建工地之间，有铁皮和木板临时搭建的围栏，而且还开有一扇门，小区外的人经常从这里进出。不久前，他电动车的电池被盗，他怀疑小偷是从缺口处进入的。

  困扰裕丰英伦小区业主的是门禁系统。业主李先生说，他家的对讲机已坏了一年多，客人到楼下，要打电话通知他下楼开门，十分不便。他曾多次向物业报修，物业人员虽然上门修过两三次，但每次刚好不久又坏了。后来再报修，物业登记后就不见采取措施。他通过小区业主QQ群了解到，不少业主家也遇到这种情况。有的业主为图方便，出入时甚至不关门，门禁形同虚设。

  现象三

  几多车位 只卖不租

  昌泰盛世家园的邱先生说，小区开发商只允许业主买车位，不出租；物业张贴通知称，不办理月票和取消临时停车，让不少有车业主不满。今年来，业主不断向主管部门投诉，物业才允许业主将车开进小区。

  北湖路振宁商厦已交付8年，地下车库仍空空如也。据介绍，小区开发商长期出租地下人防车位，12万元/个，业主因车位无产权拒绝购买，但是开发商又不出租车位。目前，该小区业主只好将车辆停在小区外的路边，经常挨罚单不说，还有被刮花、偷盗的危险。

  中马路绿海云天小区业主陆女士称，在该小区的地下停车场，一个车位的售价是17万元，租金也高得离谱，没有车位的业主只能将车停在小区外。“而且，因为没地方停放，电动车都不允许进入小区”。

  物业说法：

  两面沟通很无奈

  香格里拉二期原物业公司鹏基物业陆经理说，当初接管该小区时，开发商将4部电梯更名至他们公司名下，另外8台仍在开发商名下。“可能是开发商与电梯安装公司有经济纠纷，有4本证件被安装公司扣下。”至于那4部电梯的证件，物业没有原件，只有复印件，且消防设备一直未移交给物业，物业公司也没拿到相关验收合格证。针对小区存在的问题，他们曾多次发函给开放商要求处理，但一直无果。

  碧园·南城故事小区物业经理杨先生解释，物业一直在对消防箱进行维护，但因数量多，经常遭到恶意破坏，他们也无能为力。因此，物业正在把低层楼房里的消防箱收起来，分别放在两个保安亭，一旦发生火灾，值班保安会拿着水带赶到现场。这是无奈之举，目前，他们还没有和消防部门沟通此举是否可行。针对围墙缺口问题，他说：“个别业主常从围栏缺口处的小门进出，物业关上门又被业主打开。我们会派保安在附近不定时巡逻。”

  山语城小区物业负责安保的岳先生说，曾有业主反映过围栏缺口的问题，现在物业已经装上围栏。小区里设置有多个摄像头，也有保安巡逻，若业主发现异常可及时向物业反映。

  裕丰英伦小区物业工作人员杨女士说，物业确实接到过很多业主反映门禁的问题。每次接到反映，物业都会通知门禁厂家的维修人员上门维修，但一些业主家的对讲机修过不久又坏，业主就没有再联系物业。她说，现在，物业已经和开发商及门禁厂家沟通，希望能通过换机子或其他整改方式解决问题。“我们只能两面沟通，很无奈”。

  建议：

  牵手业委会 或可纾困局

  受“夹板气”的前期物业，要摆脱困局，应该支持成立业委会，然后合作服务业主。

  事实上，有的物业公司想不开，想方设法阻止业委会成立。南宁某小区在2000年交付，2010年曾成立业委会，但一个多月后就解散了。去年11月，业主们再次筹备成立业委会，但物业设置重重阻挠。业主李先生说：“物业把程序弄得很复杂，不但不愿提供业主的资料，还阻止业主委托他人投票。”经业委会筹备组成员的努力，业委会成员产生，但物业却举报称选举过程违规。后来，在辖区街道办和社区等部门的见证下，物业的举报被驳回，也令自身陷入两难境地。

  埌园锦绣前程小区的业主徐先生说，他们小区的业委会成立后，因为前期物业未按要求改善服务，便更换了物业。之后，小区的卫生、治安大为好转。新的物业在小区设置了垃圾屋，更换摄像头等设施，又把物业办公室从二楼搬到一楼，二楼用来出租，租金归业主所有。另外，小区有不少公共停车位，每月的数千元停车收入也归业主所有。他说：“二楼的租金，每个月有一万多元，把这些钱存起来，我们准备整改楼下的花园，给业主提供一个更舒适的居住环境。现在物业和业委会联合，我们小区会越来越好。”