在我国，物业管理被定义为：商业机构向业主群体销售产品，即是服务产品的卖方，业主群体则作为买方。商业机构在合同期内完全不顾市场价格水平，垄断地向业主们提供所谓的服务产品，并获得市场价格与业主物业费差额作为其收益。这种“垄断、吃差价”的物业管理模式，是中国唯有的模式，也是造成物业管理水平低劣（垄断的必然后果）和物业服务企业与业主之间不信任（买卖关系的必然后果）等问题的根本原因。

而市场经济国家和地区的物业管理模式是：非商业机构（一般为注册的专业代理机构）作为业主群体的代理人，把所有物业费都当成全体业主的资产，完全透明地帮助业主计划、管理和使用这些资金，向市场上采购各项管理服务产品，同时自己获得与业主们合同约定的报酬——酬金、管理费、佣金等称谓的资金。

综上，如果业主大会可以成为（协会、商业或企业）法人，则只需要聘请一位经理（法）人作为业主组织的代理人就可以了。在没有这个根本条件时，才有了业主们苦苦追求建立“自己的公司”的方式。

业主自己的公司，实际上就实现了“业主大会成为公司”的目标。那么这个公司就是全体业主自己的企业，物业费就是这个公司股东们筹集的、用于股东们财产管理的基金，该公司聘请的经理人就是公司的代理人，其除了获得合同约定的工资和奖金外，不得从资金管理、使用过程中获得任何秘密的商业利益。

但是这种公司有天性的缺陷。公司不是以营利为目的，因此董事们无报酬，则很难实现真正公司化的运转，最终很容易导致公司经理侵吞公司财产，产生“穷庙富方丈”的状况。因此需要这样的公司具有一群“雷锋、焦裕禄、孔繁森式的董事”，否则很难正常运行；另外，如果不像东成大厦那样通过信托股权代持实现“每个业主都是股东”而由“一部分业主当股东”，则会导致非名义股东的业主并不关心这个公司，反而会对这个公司和股东们的辛苦不理解甚至刁难。这其实是“公司治理”范畴的问题，换句话说，这类公司很难成功治理。

（文章来源于现代物业杂志）

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