物业服务是劳动密集型产业，而且是“低端劳动力密集型”。中央确定的低收入人群收入“倍增计划”，是执政为民、缩小贫富差距的大政方针，对改善物管企业员工生存状态是极大利好。

但面对相对固化的物业服务收费模式，“倍增计划”对行业的冲击是致命性的。现有物业服务费调价（定价）模式的弊端在于，物业服务费与房屋租金比脱钩，与房屋增值脱钩，与市场物价脱钩。

我们有个高尚住宅楼盘，十年前入伙时确定的服务费价格是0.5元/（月·平方米），当时该楼盘房屋市价约4,000元/平方米，月租金约4元/平方米。十年后，该二手房价格上涨10倍达40,000元/平方米，租金也上涨了10倍以上，物管企业人工成本上涨了一倍以上，但物业服务费依然是0.5元/（月·平方米）。虽然业主承认“没有一流的物业管理就没有一流的物业”，认可物业服务的价值，但仍有相当一部分业主坚持不同意提高物业服务费。企业减少人工、降低服务标准，业主又不答应，最后只好从项目撤出。类似案例可以说比比皆是，不胜枚举。

住宅物业服务与其他类型物业服务比较，虽然工业、商业物业服务价格一年一谈不轻松，但比住宅物业“没得谈”好得多。住宅物业服务面临的真正困难（自身难以解决的困难）是，无论市场价格水平发生多大变化，必须经三分之二以上业主同意服务费才可以上调。该规则执行难度很大，极不合理，应该彻底废止，启用、借鉴更好的方法。台湾的物业服务定价调价方式便于操作，就比较合理。其要点是：根据“房屋租金比”确定物业服务标准：最基本的物业服务标准为租金价格的5%，最好的管家式服务价格为租金的20%；物业服务费与物业租金价格挂钩，根据市场波动上下同比浮动。

正如大家说的，“物业管理，让社会更加和谐，让城市更加美丽，让生活更加美好”。但物业服务费与市场机制脱钩，“让自身生存日益艰难”也是不争的事实。自家食不果腹，却奢谈为人锦上添花，不是虚伪，也是高高在上脱离实际。一句话，只有解决物业服务费直接与市场接轨问题，让物业服务收入与市场物价同步，物业管理才可能彻底摆脱生存危机，并健康发展——吸纳、稳定人才队伍，不断提高职业素养，适应社会发展和满足业户需求！

本文节选于《现代物业·新业主》2013年第1期，原标题《定价机制与服务品质决定物业管理命运》

（文章来源于现代物业杂志）

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