住宅专项维修资金使用难、续交难

在使用方面，法律法规均要求使用住宅专项维修资金需要专有部分占建筑物总面积且占业主总人数三分之二以上的业主同意。由于征求众多业主意见的过程较长，加之业主对共用部位、共用设施设备的维修养护的需要感受不同，使用意愿也会明显分化，造成僵局，导致维修资金使用难。

目前，对于改善性的维修项目，坚持日常程序无可厚非，但对于关乎业主居住安全的应急项目，在法律法规层面破解使用难问题迫在眉睫。有的地方政府通过指导业主制订维修资金应急使用预案，让预案包含一揽子应急维修内容，并让维修资金管理人提前就预案征求业主意见，当应急维修项目陷入僵局、影响业主居住安全时，政府即可指定或代为维修，通过维修资金予以列支，不失为好的办法。

在续交方面，我国业主还缺乏健全的自主意识、责任意识，也缺少强有力的惩罚制度，导致维修资金续交难。推动业主履行相应的维修资金续交义务，一方面，要尽量利用业主自律机制，引导业主通过管理规约规范维修资金续交，另一方面要结合实际进行必要规制矫正业主。如业主无正当理由不及时续交维修资金，可由专户管理银行记入个人征信系统，也可由业主大会、相关业主或者其他利害关系人依法向人民法院提起诉讼。

业主的权益应当自主主导

在《物业管理条例》出台前，物业服务企业往往居于主导地位，行使了本应由业主行使的一些基本权利，也承担了本应由业主承担的一些基本义务，如：

1、物业共有共用部位的承接验收，由建设单位向物业服务企业进行，而没有向全体业主进行，致使前期遗留问题成为物业服务纠纷的主要原因，物业服务企业代人受过；

2、业主大会或业主委员会没有行使向业主收取物业费的义务，而是由物业服务企业向业主收费，业主委员会仅需协助催交；

3、物业服务企业往往作为水、电总表的用户，承担了损耗责任，有关行政主管部门可能对物业服务企业进行错位处罚等。

这些情况既影响了业主对物业管理的认同，总体上也未增加物业服务企业的利益，反而加重了物业服务企业的经营困难。《物业管理条例》第二十三条有了明确规定后，业主与建设单位以合同形式就实现了权力义务书面承诺。可实践中，相当多的业主并没有自主意识，在许多问题上还是一味理直气壮地找物业服务企业来理论，这是物业管理实践上的一个显著短板效应，全面影响了物业管理水平。

为了纠正这一问题，北京市颁行了一系列的物业管理政策，推行了业主主导型的物业管理模式，除规定建设单位与专有部分物业买受人签订自己合同外，把共有部分也由建设单位向全体业主移交，并通过第三方机构监督交接查验。应当讲，北京市前期物业管理制度的设计，填补了法律缺陷，给我们开辟了一条新的思路。

另一方面，有了业委会的小区，应当委托业委员会向建设单位主张自己失去的专有及共有的合法权益。

本文作者：杜长清，原载于《现代物业·新业主》2020年1期/总第482期，原标题《当前住宅物业管理突出问题及政策建议》

（文章来源于现代物业杂志）

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